Copropriété : Possibilité pour un copropriétaire d’acquérir une servitude de vue, même illicite, par prescription acquisitive
La Cour de cassation, par un arrêt du 21 avril 2022 (Cass. 3e civ. 21-4-2022 n°21-12-240 FS-B, Synd. Corp. Résidence Port des sables c/ Synd. Corp. Résidence Le Soleil), a jugé que le fait qu’une servitude ait été obtenu de façon illicite n’est pas nature à empêcher la prescription acquisitive de s’appliquer.
En l’espèce, un copropriétaire avait créé, en 1976-1977 des vues dans le mur de séparation de deux copropriétés. Ces ouvertures ne respectant pas les règles applicables en matière de vues et n’ayant pas été autorisées par le syndicat des copropriétaires ni précédées d’une déclaration de travaux, sont irrégulières. Le syndicat des copropriétaires du fonds voisin assigne ce syndicat en suppression de ces ouvertures. Le syndicat assigné appelle en intervention forcée le copropriétaire à l’origine de ces ouvertures, lequel soutient que, ces ouvertures ayant été réalisées il y a plus de 30 ans, il a obtenu servitude de vue par prescription acquisitive.
La Cour d’appel a jugé que les ouvertures étant illicites, le copropriétaire n’avait pas pu les acquérir par la voie de la prescription trentenaire. Elle l’avait donc condamné le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire, auteur de ces ouvertures, à remettre les lieux dans leur état initial. La Cour de cassation a cassé cet arrêt.
En droit, selon l’article 690 du code civil, « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».
Par ailleurs, selon l’article 2261 du code civil, pour que la possession permette de prescrire, elle doit être « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »
Ainsi, une servitude de vue peut s’acquérir par prescription acquisitive (Cass. 1er civ. 22-21965 n°63-12.786 ; civ. 3e, 3 mars 1982, n° 81-10.127, Cass. 3e civ. 2-6-1999 n°96-22.114 ; Cass. 3e civ. 1-2-2018 n°16-27.532 F-D) en ce qu’elle constitue une servitude continue et apparente, selon les articles 688 et 689 du code civil, qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’elle n’est pas matériellement contredite. La propriété d’une partie commune peut s’acquérir par prescription, de même que le syndicat des copropriétaires peut acquérir par prescription la propriété des parties privatives d’un lot (Cass. 3e civ. 8-10-2015 n°14-16.071 FS-BP).
Dans cet arrêt de 2022, la Cour de cassation apporte une précision importante sur le régime de la prescription acquisitive. La servitude de vue, réalisée de façon illicite du fait du défaut d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et de l’absence de déclaration d’urbanisme, peut être acquise par usucapion par le copropriétaire. En effet, la licéité ou la régularité de l’acte matériel à l’origine de la possession ne constituent pas des conditions de la prescription acquisitive :
« 13. En statuant ainsi, alors que l’absence de déclaration préalable d’urbanisme et le défaut d’autorisation des travaux de percement par l’assemblée générale des copropriétaires ne font pas obstacle à l’acquisition d’une servitude de vue par prescription, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
La Cour de cassation a donc cassé l’arrêt de la cour d’appel, en reconnaissant l’acquisition de la servitude de vue, en dépit de son origine illicite n’appartenant pas aux conditions de l’usucapion.
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