Aurélien PY, avocat immobilier et construction

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Avocat immobilier et construction à Grenoble et Gap, Maître Aurélien PY est avocat en droit public, notamment en droit de l’urbanisme. Au fil de la pratique, il a développé des compétences en droit de l’immobilier et de la construction. 

Le droit de l’urbanisme

Me, Aurélien PY est avocat à Grenoble et à Gap. Il intervient en droit de l’urbanisme, branche du droit public. Gâce à ses compétences en droit de l’urbanisme, Maître Aurélien PY peut vous accompagner pour les démarches nécessaires à la réalisation de votre construction  :

• Permis de construire : Le permis de construire est l’autorisation de principe pour tout type de travaux, constructions, utilisation des sols : pour une construction nouvelle, si la surface de plancher est supérieure à 20m2, ou en secteur protégé dès lors que la hauteur dépasse 12m ; pour une construction sur existant, la surface de plancher seuil est 40 m2. En outre, en cas de reconstruction après démolition, un permis est nécessaire.

• Déclaration préalable de travaux : En cas de changement de destination d’un ouvrage, une déclaration préalable est a minima exigée. En outre, cette autorisation est employée comme alternative au permis de construire pour les constructions les plus modestes (dès 5m2 de surface de plancher ou 12m de hauteur pour une construction nouvelle ; dès 20 m2 pour une construction sur existant). De plus, la DP est une alternative au permis d’aménager pour la division de lots. 

• Certificat d’urbanisme : Cet acte est utile pour connaitre les règles applicables (CU informatif) et pour s’informer sur la possibilité de réaliser un projet (CU opérationnel). Cet acte informatif ne constitue pas une autorisation d’urbanisme et n’autorise pas à construire. Toutefois, il emporte des effets juridiques. Il est destiné à informer son demandeur sur les droits à construire attachés à un terrain et permet de cristalliser le droit applicable. Néanmoins, cet effet est limité en cas de sursis à statuer opposer par la commune à une demande de permis.  

Pour plus de détails sur le droit de l’urbanisme, une page des compétence dédiée et des articles d’actualité juridique sont disponibles sur le site du cabinet PY Conseil. En outre, Maître Py peut vous informer sur les règles et les documents d’urbanisme applicables dans le cadre de la réalisation de l’opération immobilière. En effet, outre le code civil, du code de la construction et de l’habitation, les opérations immobilières sont soumises à de nombreuses autres règles publiques en matière d’urbanisme (RNU, PLU, PLUi, lois Littoral et Montagne, SCOT).

Un avocat en droit de l’immobilier et de la construction possédant une compétence en droit de l’urbanisme permet de disposer d’une approche globale du dossier dès lors que plusieurs matières sont susceptibles de se rencontrer dans une même affaire. 

L’avocat en droit de l’immobilier et de la construction pourra ainsi réaliser conseiller, mettre en œuvre les procédures nécessaires, assister ses clients avec l’expert, et défendre les droits de son client à l’amiable ou devant les juridictions.

Maître Aurélien PY accompagne ses clients particuliers, professionnels de l’immobilier et collectivités territoriales dans la réalisation d’opérations immobilières ou plus généralement lorsque ces clients rencontrent des difficultés ou ont besoin d’un conseil.

Quand faire appel à un avocat en droit de l’immobilier et de la construction ? 

L’avocat en droit de l’immobilier traite des atteintes au droit de propriété :

• En cas d’empiètement: lorsqu’une personne exerce un pouvoir ou une compétence qui appartient légalement à une autre personne, comme une construction qui déborderait sur le terrain d’autrui, le soutien d’un avocat peut être nécessaire pour en sortir. En cas d’empiètement, le juge peut ordonner la démolition. Un bornage peut être mis en place pour apporter la preuve de l’empiètement. La cession du bout de terrain empiété peut aussi être envisagée. En cas d’échec de résolution amiable, une action peut être intentée devant le juge.

• Devant une situation de  voie de fait, lorsque l’administration a procédé à l’exécution forcée d’une décision de façon irrégulière ou lorsque l’administration a pris une décision manifestement insusceptible de se rattacher à ses pouvoirs, et ainsi porté une atteinte grave au droit de propriété, entrainant son extinction, ou à une liberté fondamentale, des solutions existent.  La gravité du fait est telle qu’elle entraine la perte de la qualité administrative de l’acte. Le juge judiciaire est ainsi compétent pour constater la voie de fait, la faire cesser et réparer ses conséquences. Il est donc conseillé de saisir le juge en référé pour faire cesser ce trouble illicite. Il est aussi possible de saisir le juge administratif dans le cadre d’un référé liberté.

• Pour un comportement ne pouvant pas être qualifié de voie de fait, il est possible d’invoquer l’emprise irrégulière. En effet, cette théorie ne concerne que la protection privée immobilière mais n’est pas conditionnée à la gravité de l’irrégularité. La théorie de l’emprise irrégulière permet de réparer des dommages résultant d’un comportement qu’on ne peut qualifier de voie de fait, comme l’implantation d’un ouvrage public sur une propriété privée ou encore une réquisition irrégulière. Le juge administratif est compétent prononcer l’annulation d’une emprise irrégulière et son injonction afin d’y mettre fin mais, également, d’obtenir réparation du préjudice qui en est résulté.

Il règle les questions liées au voisinage : 

Servitudes 

° Les servitudes de passage permettent au propriétaire d’un terrain enclavé de bénéficier d’un droit de passage sur un terrain voisin. Ce sont des servitudes discontinues, nécessitant le fait de l’homme pour être exercée.

°Les servitudes de vue permettent à un propriétaire de créer une ouverture ou une vue sur une autre propriété en dérogeant aux distances imposées par la loi. Cette servitude étant continue, elle ne nécessite pas l’usage continuel de l’homme pour prospérer.

° Les servitudes de tréfonds constituent un droit de passage pour la traversée des réseaux enterrés, principalement pour l’évacuation des eaux usées. Il est indispensable de concrétiser cette autorisation par un acte écrit signé chez un notaire.

° Les servitudes par destination du père de famille résultent de l’aménagement du propriétaire du fonds avant qu’il n’en cède une partie. 

• Mitoyenneté : Elle peut s’établir par des moyens de droit commun, par titre ou par prescription. Toutefois, elle peut aussi être mise en place de manière spécifique, par une cession forcée ou une acquisition forcée. Les preuves requises sont spécifiques à ces problématiques, comme les marques de mitoyenneté et de non-mitoyenneté. Des présomptions existent aussi en l’absence de marques claires. Par ailleurs, des droits et obligations pèsent sur les propriétaires mitoyens. Chaque propriétaire d’un mur mitoyen dispose du droit de s’en servir. Cependant, l’accord du voisin est requis pour effectuer des travaux. La question de la répartition des frais, notamment lorsqu’une réparation s’avère nécessaire, est source de contentieux. 

Troubles de voisinage : Pour être reconnu, le trouble du voisinage doit être anormal. En effet, les propriétaires sont tenus de subir les inconvénients normaux du voisinage (Cass. Civ., 4 février 1971), de même pour des troubles résultant de travaux devant excéder un trouble normal de chantier (Cass. civ. 3, 9 mars 2022, n° 20-22.627). Pour apprécier le trouble anormal de voisinage, la jurisprudence a dégagé divers critères. Si le trouble est reconnu, le juge peut indemniser la perte de vue, de luminosité, d’ensoleillement, d’intimité et une diminution de la valeur vénale de la propriété. Pour faire constater ces troubles, il peut être important de recourir, après une phase amiable, à une expertise judiciaire contradictoire ou à plusieurs expertises privées.

L’avocat intervient aussi pour les problématiques générées par l’achat et la vente immobilière : 

• Refus de réitération de la vente : Il est nécessaire de demander à la partie défaillante de s’exécuter, par une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice, en rappelant les conséquences d’un refus de réitération. Si la partie défaillante ne s’exécute pas, il faudra dresser un procès-verbal. Selon le compromis de vente, la question pourra être réglée par des dommages et intérêts ou par exécution forcée de la vente, suivant saisine du tribunal.

• Vices du consentement (Erreur, dol et réticence dolosive) : Les vices du consentement, principalement l’erreur et le dol en matière immobilière concernent la formation du contrat et doivent porter sur une qualité essentielle de ce contrat (constructibilité d’un terrain, présence de servitude, obtention d’un permis de construire si prévu contractuellement, etc…). Une appréciation économique inexacte ne constitue pas une erreur caractérisant un vice de consentement. Le dol peut provenir du co-contractant ou d’un tiers (notaire, agent immobilier…), mais doit impliquer le co-contractant pour obtenir la nullité du contrat. L’action en nullité se prescrit au bout de 5 ans à compter du jour où l’erreur ou le dol ont été découverts, dans un délai maximal de 20 ans. Il est aussi possible d’obtenir une indemnisation.

• Vices cachés affectant le bien : Ces vices concernent l’exécution du contrat. Si un défaut empêche l’usage « normal » du bien, l’acquéreur peut agir contre le vendeur en garantie des vices cachés. Le vice doit être né antérieurement à la vente, avoir été dissimulé lors de la vente et doit rendre le bien impropre à sa destination ou en diminuer significativement l’usage. Le délai pour engager l’action en garantie des vices cachés est de deux ans pour une vente conclue avec un particulier, ou de cinq ans pour une vente passée avec un commerçant. A titre d’exemple, la présence de termites, le défaut de raccordement aux réseaux, le défaut d’étanchéité d’une toiture constituent des vices cachés.

• Délivrance non conforme du bien aux stipulations contractuelles : Ce vice concerne l’exécution du contrat et désigne le manquement du vendeur à délivrer le bien conforme au contrat, tant en termes de qualité que de quantité. Le défaut doit exister au jour de la délivrance du bien, et l’acheteur ne dit pas avoir pu connaitre le défaut au moment de l’achat. Par exemple, une pièce d’un bien immobilier présentant une surface moindre que celle indiquée constitue une délivrance non-conforme. Le délai pour agir est de deux ans à partir de la signature de la vente immobilière. 

Contentieux des cahier des charges de lotissement: il s’agit d’un document de nature contractuelle entre les colotis et il doit donc être respecté entre eux. Les stipulations du cahier des charges subsistent quelle que soit l’évolution de la réglementation d’urbanisme. 

La garantie des vices cachés et la garantie de conformité ne peuvent pas être invoquées en même temps.

De même, l’avocat est compétent pour les interrogations tenant à la location immobilière : 

• Bail commercial et expulsion : Lorsque le propriétaire décide de ne pas renouveler le bail commercial, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire, sauf en cas de construction ou reconstruction avec offre d’un local en remplacement, de démolition d’un immeuble insalubre, de reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial, ou en cas de motifs graves et légitimes (non-paiement du loyer par le locataire, défaut d’exploitation du fonds). Il est aussi possible d’insérer dans le contrat une clause résolutoire, permettant de le résilier de plein droit en cas d’inexécution d’une obligation, pour ne pas se heurter au droit au renouvellement du preneur. Pour mettre en œuvre cette clause, le propriétaire doit délivrer un commandement par voie d’huissier au locataire. Sur le fondement de cette clause, il est possible d’aller jusqu’à l’expulsion du preneur. Une fois les démarches amiables effectuées (mise en demeure), une procédure judiciaire peut être ouverte, puis une action pour obtenir l’exécution de la décision judiciaire (commandement de quitter les lieux). Le concours de la force publique pourra être demandé.

• Bail d’habitation et expulsion : En cas de loyers impayés, le propriétaire souhaitant obtenir l’expulsion du locataire doit, en premier lieu, se tourner vers son assurance ou la caution du locataire. Ensuite, en cas de clause résolutoire, un commandement de payer, suivi d’un délai de paiement, doit être adressé au locataire. Puis, le juge pourra prononcer la résiliation du bail ou l’expulsion du locataire. Enfin, un commissaire de justice peut procéder à l’expulsion.

Les domaines d’intervention du cabinet PY Conseil en droit de la construction:

Me Aurélien PY intervient également en droit de la construction à GRENOBLE et à GAP (cabinet secondaire).

L’avocat en droit de la construction encadre les différents contrats de construction tels que par exemple : 

• les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI), 
• les contrats de vente en état futur d’achèvement (VEFA)

La responsabilité se traduit par les différentes garanties, à compter de la réception des travaux, tenant à ces contrats de construction :

• Garantie de parfait achèvement : le constructeur est responsable pendant 1 an de la non-conformité de l’ouvrage par rapport au contrat, sur les aspects, techniques, fonctionnels et esthétiques.
• Garantie décennale : le constructeur est responsable envers le maître d’ouvrage ou l’acquéreur, des dommages, issus de la construction, affectant l’ouvrage, pour une durée de 10 ans. 
• Garantie biennale : le constructeur est responsable pendant 2 ans du bon fonctionnement des éléments d’équipements dissociables de l’ouvrage.

Le constructeur a l’obligation de contracter une assurance de garantie professionnelle et de responsabilité et le particulier une assurance dommages ouvrage.

En cas de dommage à l’issue d’une construction, il est important de constater ce dommage. L’introduction d’un référé expertise fondé sur l’article 145 du code de procédure civile assorti d’un recours au fond permet d’interrompre le délai de prescription jusqu’au dépôt du rapport d’expertise. L’expert pourra entendre les parties de façon contradictoire puis se prononcer sur l’ensemble des désordres : causes, origine, responsabilités éventuelles, afin de pouvoir engager les responsabilités appropriées ou se défendre dans le cas des entreprises.

Implanté à Grenoble et à Gap, le cabinet d’avocat Py Conseil est compétent pour traiter ces différentes questions en droit de l’immobilier et de la construction. 

Pour quoi faire appel à un avocat en droit de l’immobilier et de la construction?

En plus d’un rôle de conseil sur les problématiques liées au droit de l’immobilier et de la construction, l’avocat peut initier une procédure contentieuse. Les litiges tenant au droit de l’immobilier et de la construction sont traités par les tribunaux judiciaires, les cours d’appel et la Cour de cassation, à la différence des litiges en droit de l’urbanisme relevant de la compétence des juridictions administratives.

Maître Aurélien PY pourra vous conseiller dans le choix de la procédure à suivre et vous accompagner tout au long du litige.

Aurélien PY avocat droit immobilier Grenoble – Aurélien PY avocat droit construction Grenoble

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