Avocat droit de préemption urbain Grenoble
EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION URBAIN PAR UNE COMMUNE OU UNE PERSONNE PUBLIQUE :
Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de GRENOBLE en droit de préemption urbain
Avocat droit de préemption urbain :
Maître PY, avocat en droit administratif et droit de l’urbanisme au Barreau de Grenoble, assiste les particuliers ou collectivités territoriales en matière d’exercice du droit de préemption urbain.
Le droit de préemption urbain est prévu par l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme et peut être exercé par une personne publique pour acheter un bien en lieu et place d’un acquéreur en vue de la réalisation d’un projet d’intérêt général (équipements, élargissement d’une voie, création d’une aire de retournement, etc.) dans des zones urbaines ; zones d’aménagement différé (ZAD) ; fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux (article L214-1 et suivants du Code de l’urbanisme) ; espaces sensibles naturels créés par le département.
En pratique, le propriétaire d’un bien situé dans le périmètre du droit de préemption urbain doit remplir une déclaration d’intention d’aliéner et le notaire doit la notifier à la personne publique.
Si la collectivité est intéressée, elle peut donc exercer le droit de préemption urbain de sorte que la promesse de vente ne peut plus se réaliser en priorité au profit de l’acquéreur. Pour ce faire, elle doit notifier dans un délai de deux mois son intention d’acquérir le bien auprès du notaire ou du propriétaire. A défaut, elle renonce à l’exercice du droit de préemption. Elle peut aussi l’exercer pour une partie seulement du bien.
Les recours en cas d’exercice du droit de préemption urbain
Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de GRENOBLE peut contester la décision de préemption devant le Tribunal administratif :
Sur le plan administratif, la décision d’exercer le droit de préemption urbain doit répondre à plusieurs conditions pour être légale :
- Mentionner l’objet de la préemption et motiver l’intérêt général du projet ;
- Établir que le projet est antérieur à la décision d’exercer le droit de préemption urbain ;
Le délai de recours de deux mois court à compter de la notification de la décision.
Le propriétaire peut engager une procédure devant le tribunal administratif pour obtenir l’annulation de la décision de préemption, si celle-ci n’est pas suffisamment motivée ou ne répond pas à un projet antérieurement décidé par la collectivité publique.
Une requête en référé-suspension peut être déposée parallèlement devant le tribunal administratif. La décision doit en tout état de cause être attaquée au fond mais ce recours supplémentaire peut permettre de suspendre l’exécution de la décision et donc empêcher la conclusion de la vente, pendant le temps de l’instruction du dossier.
Avocat au Barreau de Grenoble en droit administratif et droit de l’urbanisme, Me Aurélien PY, accompagne les particuliers pour contester l’exercice du droit de préemption urbain devant le Tribunal administratif ou pour défendre les collectivités territoriales ayant exercé leur droit de préemption urbain.
Si la décision de préemption est annulée par le tribunal administratif, il est alors possible pour le propriétaire d’engager la responsabilité de la commune ou de la personne publique. En effet, une décision illégale de l’administration donne droit à réparation intégrale des préjudices subis :
- Perte de chance sérieuse de réaliser une vente ;
- Impossibilité de faire percevoir et fructifier la somme stipulée dans la promesse de vente initiale
- Coût d’immobilisation des terrains et immeubles,
- Coût d’immobilisation du matériel et du fonds de commerce ;
Si la collectivité publique ou territoriale notifie dans un délai de deux mois son intention d’acquérir le bien auprès du notaire ou du propriétaire, la vente ne peut plus se réaliser prioritairement au profit de l’acquéreur initial et plus forcément au prix de vente décidé. En effet, l’administration doit interroger les domaines (France Domaine) pour obtenir une évaluation de la valeur vénale du bien.
Mais le propriétaire n’est pas obligé d’accepter le prix souhaité par l’administration après consultation de l’avis des Domaines.
Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de GRENOBLE peut contester le prix de vente devant le Juge de l’expropriation :
En pratique, la collectivité territoriale notifie, dans un délai de deux mois suivant la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, une lettre recommandée avec avis de réception par laquelle elle propose un prix inférieur au propriétaire du bien.
Le propriétaire du bien préemption a lui-même deux mois à compter de la réception de ce courrier pour indiquer par voie de recommandé avec avis de réception s’il accepte le prix proposé, renonce à la vente ou maintient son offre.
Si le propriétaire décide de maintenir son offre, il est alors possible au propriétaire ou à la collectivité territoriale de saisir le juge de l’expropriation près le Tribunal judiciaire.
C’est ensuite le prix retenu par le juge de l’expropriation qui doit être pris en considération pour la vente.
Maître Aurélien PY, avocat en droit public et droit de l’urbanisme au Barreau de Grenoble, accompagne les collectivités territoriales et particuliers devant le juge de l’expropriation pour déterminer le prix de vente du bien soumis à une décision de préemption. Il vous recommandera les pièces permettant de démontrer la valeur vénale réelle de votre bien. A cet égard, il pourra notamment vous conseiller les pièces suivantes :
- Prendre en considération la situation de la parcelle au Plan local d’urbanisme,
- Faire réaliser une expertise de votre bien par un expert immobilier qui pourra en déterminer la valeur vénale :
- Comparer le prix évalué par France Domaine ou proposé par l’administration avec les ventes intervenues pendant les 3 dernières années dans le secteur ;
La procédure peut être longue car en cas de désaccord, il est toujours possible de faire appel du jugement rendu par la juridiction de l’expropriation.
Maître Aurélien PY, avocat en droit administratif et droit de l’urbanisme au Barreau de Grenoble, vous accompagne pour contester le prix de vente d’un bien issu d’une décision de préemption devant le juge de l’expropriation.
Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de GRENOBLE peut vous défendre en matière de rétrocession du logement préempté (articles R. 213-16 à R. 213-20 du code de l’urbanisme) :
Si la personne publique ne réalise pas le projet, mais un autre projet que celui issu de la décision de préemption, il est alors possible pour l’ancien propriétaire ou l’acquéreur évincé de racheter le bien.
L’ancien propriétaire ou l’acquéreur évincé disposent d’un délai de 5 ans suivant l’acquisition du logement par la commune pour saisir le Tribunal administratif, et doivent prouver :
- L’utilisation du bien pour un motif autre que celui résultant de la décision de préemption ;
- Le préjudice subi du fait de cette utilisation différente ;
Maître Aurélien PY, avocat en droit public et droit de l’urbanisme au Barreau de Grenoble, accompagne les propriétaires et acquéreurs évincés ou les collectivités territoriales en matière de rétrocession dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain.
Dans ce cas, la commune doit proposer le bien en priorité à son ancien propriétaire avec une offre de prix par lettre recommandée avis de réception.
Dans les deux mois suivant la notification dudit courrier, celui-ci peut alors accepter l’offre au prix, renoncer au rachat ou proposer un rachat à un prix différent. A défaut d’accord, il est alors possible de saisir le juge de l’expropriation pour déterminer le prix de vente du bien.
L’ancien propriétaire peut de nouveau ne renoncer, en ne répondant pas dans le délai de 3 mois suivant la décision du tribunal et dans ce cas, le bien est proposé à l’acquéreur évincé.
Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de GRENOBLE peut assister l’acquéreur évince pour solliciter des dommages-intérêts devant le Tribunal judiciaire :
Enfin, dans l’hypothèse où le propriétaire a renoncé et que la personne publique n’a pas proposé le bien à l’acquéreur évincé, ce dernier peut saisir le tribunal judiciaire d’une assignation pour obtenir des dommages-intérêts.
La procédure relative à l’exercice du droit de préemption urbain est donc particulièrement délicate. C’est la raison pour laquelle il est important de se rapprocher d’un avocat compétent pour éviter tout piège procédural ou dans les moyens invoqués.
Maître Aurélien PY, avocat en droit administratif et droit de l’urbanisme au Barreau de Grenoble, vous défend pour toutes affaires relatives à l’exercice du droit de préemption urbain.
Vous pouvez contacter Maître Aurélien PY, à GRENOBLE, par le formulaire de contact disponible en ligne :