Vous ne les remarquez peut-être pas toujours, mais les murs de soutènement jouent un rôle fondamental dans l’aménagement de nos territoires.
Ils sont particulièrement utiles lorsqu’il s’agit de composer avec des terrains en pente ou de protéger des infrastructures. Une question revient régulièrement: qui doit entretenir un mur de soutènement en bordure de route ?
Le plus souvent en béton armé, en pierres sèches ou en gabions, ces murs sont construits dans le but de contenir et de stabiliser des masses de terre, et ce afin de prévenir les glissements de terrain et les éboulements. Ainsi, dans les zones montagneuses ou vallonnées, un mur de soutènement peut être érigé pour soutenir une route située en contrebas, ce qui contribue à assurer la sécurité des usagers de cette route.
Du fait de ce rôle protecteur de la voie publique, l’entretien régulier de ces murs est très important. Un mur dont l’entretien est négligé se dégradera au fur et à mesure, ce qui peut venir compromettre sa stabilité et poser des risques pour les personnes et les biens à proximité. Des infiltrations d’eau non traitées peuvent par exemple affaiblir la structure, créant des fissures ou, dans le pire des cas, conduisant à un effondrement partiel ou total du mur.
Un tel incident peut à terme entraîner des glissements de terrain, obstruer des voies publiques ou endommager des propriétés privées en contrebas.
Pour toutes ces raisons, le sujet de la responsabilité de l’entretien et de la réparation de ces murs est déterminant. Cet article vise à éclaircir la répartition de cette responsabilité entre propriétaire privée et collectivité publique. PY Conseil, cabinet d’avocats spécialisé en droit public et urbanisme, peut vous accompagner dans vos démarches.
1. Un mur de soutènement situé sur une parcelle privée relève en principe de la responsabilité du propriétaire
Une situation claire en cas de titre de propriété privée
Lorsqu’un mur de soutènement est érigé sur une propriété privée et que les titres de propriété en attestent clairement, la responsabilité de son entretien incombe généralement au propriétaire du terrain. Ce principe repose sur l’idée que le mur fait partie intégrante du bien immobilier et sert principalement à maintenir les terres du propriétaire.
Par exemple, si un propriétaire construit un mur pour soutenir une terrasse ou un jardin surélevé, il est tenu d’assurer sa maintenance régulière pour prévenir tout risque d’effondrement ou de dégradation.
Le cas spécifique des murs en bordure de voie publique
La situation se complexifie lorsque le mur de soutènement est situé en bordure d’une voie publique. Dans un tel cas, il est en effet possible que ce mur joue objectivement un rôle de protection pour assurer la sécurité et la stabilité de la voie publique.
Lorsque l’on parle de ces murs en bordure de voie publique, deux configurations sont possibles :
- Soit le mur de soutènement est en contrebas de la voie publique, et permet de stabiliser la voie et d’éviter que la route ne s’effondre par l’effet de glissements de terrain.
- Soit le mur est situé à l’aplomb de la voie publique et évite la chute de matériaux pouvant provenir des fonds qui surplombent la voie.
Dans ces deux cas, la responsabilité de l’entretien peut incomber à la collectivité territoriale, même si le mur se trouve sur une parcelle privée.
Il faut pour cela vérifier la réunion de plusieurs critères.
2. La collectivité est responsable lorsque le mur de soutènement est un accessoire indispensable de la route
L’incorporation au domaine public des biens qui en constituent l’accessoire indissociable
L’article L. 2111-2 du Code général de la propriété des personnes publiques prévoit l’incorporation au domaine public les biens qui « concourant à l’utilisation d’un bien appartenant au domaine public, en constituent un accessoire indissociable ».
Par cette formulation, l’article L. 2111-2 prévoit deux critères cumulatifs pour une telle incorporation : un critère physique (“accessoire indissociable”) et un critère fonctionnel (“concourant à l’utilisation d’un bien”).
Le critère physique signifie que le bien ne doit être physiquement lié au domaine public.
Le critère fonctionnel signifie que ce bien doit être utile à la fonction que remplit objectivement le bien du domaine public concerné.
Dans certains cas, le mur est un accessoire indissociable et utile à la voie publique
Pour déterminer si un mur de soutènement relève du domaine public, les deux critères physiques et fonctionnels doivent donc être examinés :
- Critère physique : il s’agit de la position du mur par rapport à la voie publique. Un mur situé directement à l’aplomb ou en surplomb immédiat de la voie est plus susceptible d’être considéré comme faisant partie intégrante de celle-ci.
- Critère fonctionnel : ce critère évalue l’utilité du mur pour la voie publique. Si le mur est indispensable à la stabilité de la route ou à la sécurité des usagers en retenant des matériaux susceptibles de chuter, il est alors perçu comme un élément essentiel de la voie publique.
La reconnaissance des murs de soutènement comme accessoire de la route est une jurisprudence établie de longue date. Il y a déjà près d’un siècle que lejuge administratif a jugé que « le mur de soutènement faisait partie intégrante de cette voie »[1].
La jurisprudence administrative n’a cessé de confirmer cette position depuis, comme la Cour administrative d’appel de Bordeaux en 2022[2] ou celle de Lyon en 2023[3].
Et si le mur a aussi pour fonction de maintenir les parcelles privées qui le bordent ?
Dans un arrêt important du 15 avril 2015[4], le Conseil d’Etat a jugé :
« qu’en l’absence de titre en attribuant la propriété aux propriétaires des parcelles en bordure desquelles il est édifié ou à des tiers, un mur situé à l’aplomb d’une voie publique et dont la présence évite la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent doit être regardé comme un accessoire de la voie publique, même s’il a aussi pour fonction de maintenir les terres des parcelles qui la bordent ».
Par cette jurisprudence,le Conseil d’État est donc venu préciser que, sans titre de propriété contraire, un mur situé à l’aplomb d’une voie publique, évitant la chute de matériaux provenant des fonds surplombants, doit être considéré comme un accessoire de la voie publique, même s’il maintient également les terres des parcelles adjacentes.
Le fait que le mur ait aussi pour fonction de maintenir des terrains privés ne permet donc pas, à lui seul, de faire peser la responsabilité de l’entretien et de la réparation du mur sur les propriétaires privés.
3. Certains murs de soutènement en bordure de voie publique sont quand même de la responsabilité du propriétaire privé
Le mur sans utilité pour la voie publique
Lorsqu’un mur de soutènement est implanté sur une propriété privée et qu’il ne joue aucun rôle dans la stabilité ou la sécurité d’une voie publique, son entretien et sa réparation relèvent généralement de la responsabilité exclusive du propriétaire du terrain.
En effet, dans un tel cas, le mur sert exclusivement à contenir les terres du propriétaire, sans aucun impact direct sur les infrastructures publiques.
Dans ce cas, l’entretien de ce mur incombe seulement au propriétaire privé, car il est destiné à un usage privé et n’affecte pas la sécurité ou la stabilité des voies publiques.
Le mur figurant sur un titre de propriété privée
Dans l’hypothèse où il existe un titre attestant de la propriété du mur de soutènement, la responsabilité incombe tout naturellement au propriétaire privé.
Et cela, même s’il existe une servitude de passage au profit de la collectivité.
C’est ce qu’a récemment jugé le Tribunal des conflits dans une décision du 2 décembre 2024[5].
Dans cette affaire, la propriétaire d’un terrain sur lequel se trouvait un chemin menant à un château d’eau communal, a été condamnée à réparer un mur de soutènement partiellement effondré.
Elle a ensuite cherché à engager la responsabilité de la commune, bénéficiaire de la servitude de passage, pour partager les coûts des réparations.
Le Tribunal des conflits a considéré que le chemin et le mur de soutènement, bien que servant d’accès à un ouvrage public (le château d’eau), demeuraient la propriété privée de la propriétaire de ce terrain.
Le chemin et le mur de soutènement ne pouvaient donc pas être considérés comme des dépendances du domaine public communal.
De plus, la servitude de passage n’impliquait pas un transfert de responsabilité de l’entretien à la commune. Ainsi, en l’absence d’accord spécifique, la responsabilité de l’entretien du mur incombait exclusivement à la propriétaire privée.
Cette décision clarifie que, même en présence d’une servitude de passage au profit d’une collectivité, l’entretien des ouvrages situés sur une propriété privée reste à la charge du propriétaire, sauf disposition contraire établie par un accord formel.
4. Comment déterminer qui est responsable de l’entretien et des réparations du mur ?
Vérifier les titres de propriété et les documents cadastraux
Les titres de propriété précisent les limites du terrain et peuvent mentionner explicitement la présence d’un mur de soutènement. Si le mur est inclus dans le périmètre de la propriété privée, le propriétaire est généralement responsable de son entretien. Il faut néanmoins vérifier si des clauses particulières attribuent cette responsabilité à une autre partie, un tiers ou une collectivité territoriale.
Les documents cadastraux sont également utiles, en ce qu’ils offrent une représentation graphique des parcelles et des constructions. Ils peuvent aider à situer précisément le mur de soutènement par rapport aux limites de propriété. Attention cependant, le cadastre a une valeur fiscale mais ne constitue pas une preuve légale de propriété. L’identité des propriétés n’y figure d’ailleurs pas. Il est donc recommandé de croiser ces informations avec les titres de propriété pour une analyse complète.
Que se passe-t-il en l’absence de titre de propriété ?
L’arrêt du Conseil d’Etat du 15 avril 2015[6] pose une présomption de domanialité publique par accessoire pour les murs de soutènement « en l’absence de titre en attribuant la propriété aux propriétaires des parcelles en bordure desquelles il est édifié ou à des tiers ».
Dès lors que le mur présente une utilité pour le maintien ou la sécurité de la voie publique, il est présumé, en l’absence de titre de propriété établissant le contraire, relever de la propriété de la personne publique.
Cette position a été confirmée de nombreuses fois par la jurisprudence administrative :
« En l’absence de titre en attribuant la propriété aux propriétaires des parcelles en bordure desquelles il est édifié ou à des tiers, un mur assurant le soutènement de la voie publique située en surplomb et dont la présence évite la chute de matériaux qui pourraient provenir des fonds qui la surplombent doit être regardé comme un accessoire de la voie publique et comme appartenant, par suite, au domaine public, alors même qu’il serait implanté dans sa totalité sur le terrain privé de la société ou qu’il aurait été réalisé par une personne privée »[7].
Cette présomption ne peut être renversée qu’en produisant « les titres de propriété ou les éléments cadastraux (…) qui établiraient que les tronçons de digue appartiendraient en partie à des personnes privées et que leur propriété ferait l’objet d’une revendication »[8].
Conclusion : ce que vous devez vérifier si un mur de soutènement est en bordure de votre propriété
La responsabilité de l’entretien des murs de soutènement en bordure de voirie publique dépend avant tout de leur fonction et de leur intégration au domaine public.
Lorsqu’un mur est implanté sur une propriété privée et ne sert qu’à soutenir les terres du propriétaire, son entretien lui incombe naturellement. En revanche, dès lors que le mur contribue à la stabilité et à la sécurité d’une route départementale ou communale, il peut être considéré comme un accessoire indispensable du domaine public routier et relever de la responsabilité de la collectivité concernée.
Ainsi, en l’absence de titre de propriété clair, la jurisprudence tend à présumer que ces ouvrages appartiennent au domaine public dès lors qu’ils jouent un rôle fondamental dans le maintien des infrastructures routières. Il est donc essentiel, pour tout propriétaire confronté à cette problématique, de bien vérifier ses titres de propriété et d’analyser la fonction du mur afin d’anticiper d’éventuelles obligations d’entretien et de réparation.
En cas de doute ou de litige, une expertise juridique et technique est nécessaire pour clarifier la situation. Si vous êtes propriétaire d’un mur de soutènement jouxtant une route départementale ou une voie communale et que vous vous interrogez sur vos obligations, vous pouvez prendre rendez-vous avec nos spécialistes du cabinet PY Conseil.
[1] CE, 3 mars 1926, Ville de Pontivy c/ Mineurs Dalido, n° 85742.
[2] CAA Bordeaux, 24 mars 2022, Commune de Poitiers, n° 21BX01717.
[3] CAA Lyon, 21 févr. 2023, Commune de Noyarey, no 21LY02493.
[4] CE 15 avr. 2015, Nedervenn c/ Cne d’Aix-en-Provence, req. no 369339.
[5] TC, 2 décembre 2024, Mme Marie-France S. c/ commune d’Argens-Minervois, n° 4329.
[6] CE 15 avr. 2015, Nedervenn c/ Cne d’Aix-en-Provence, req. no 369339.
[7] CAA Marseille, 18 oct. 2024, Commune Ollioules, n° 23MA00887. Voir également : CAA Lyon, 26 nov. 2024, C. et D., n° 22LY02670.
[8] CE 6 avr. 2016, Département de l’Aude, n° 370648.
