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Qu’est-ce que la Servitude par destination du père de famille ?

Comment définir la servitude par destination du père de famille ?

Une servitude est une obligation imposée à une propriété privée (fonds servant) au profit d’une autre (fonds dominant) Elle a pour but d’exiger une tolérance ou une restriction bénéficiant au fonds dominant. 

La servitude par destination du père de famille est un aménagement foncier créé par le propriétaire avant qu’il ne divise son propre fonds pour en vendre une partie et vaut titre si elle est établie (article 692 du code civil).

Le code civil retient la servitude par destination du père de famille quand celle-ci est continue et apparente (article 692). Il est nécessaire de rapporter la preuve que les deux propriétés, actuellement distinctes, n’en formaient qu’une seule, qui appartenait au même et unique propriétaire, et que ce dernier a créé la servitude (article 693). Le contrat ne doit disposer d’aucune clause contraire à la servitude apparente (article 694).

Quels sont les critères de la servitude par destination du père de famille ?

Il faut distinguer 2 cas qui correspondent à deux champs d’application différents :     

• si on dispose de l’acte de division originel, et que ce dernier ne fait état d’aucune disposition contraire à la servitude, on ne s’intéressera qu’à l’apparence ;
• sinon, le juge devra apprécier la continuité. 

En effet, la Cour de cassation considère que « la destination du père de famille vaut également titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent des signes apparents de servitude lors de la division et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire. » (Cass., 3^e civ., 24 nov. 2004, n°03-16.366 // Cass., 3^e civ., 2 mars 2017, n°15-26.752).

Les juges apprécient de façon souple le caractère continu de la servitude.

            1. L’appartenance à un même propriétaire avant la division

La propriété avant sa division doit appartenir au même propriétaire. 

            2. La réalisation de l’aménagement par ce même propriétaire

Le propriétaire doit avoir eu la volonté d’aménager le fonds comme une servitude avant la division, même si, à ce moment-là, elle n’était pas considérée comme telle (Cass., 3^e civ., 6 juin 2019, n°17-30.964). Ainsi, un aménagement effectué par une autre personne, par exemple un locataire ou un usufruitier, n’est pas possible.

En cas d’indivision, les propriétaires indivis ne peuvent créer cette servitude par un acte de partage (Cass., 3^e civ., 6 juin 2007, n°06-15.044). En effet, aucun d’eux n’a jamais été propriétaire de l’ensemble de l’immeuble divisé, les choses n’ont pas été mises en l’état par un propriétaire unique dont il résulte la servitude. Dès lors, cela ne répond pas aux conditions de la servitude par destination du père de famille. Toutefois, s’il existait une servitude entre deux propriétés qui ont été unifiées par un seul propriétaire (on parle de confusion) et que ce dernier divise à nouveau, la servitude renaît (Cass., 3^e civ., 10 oct. 1984). 

            3. L’absence de disposition contraire contenue dans l’acte de division originel

Le juge doit regarder l’acte originel de sorte qu’il ne sera pas possible de faire tomber la servitude après une vente qui ne la mentionnerait pas (Cass., 3^e civ., 6 fév. 1991, n°89-18.315). De même, un acte postérieur qui la supprimerait explicitement, alors que les conditions de sa reconnaissance étaient remplies, ne serait pas légal et se verrait écarté par le juge (Cass., 3^e civ., 6 sept. 2018, n°17-21.527). Cet acte originel doit être apporté par le demandeur mais, s’il n’en dispose pas, il devra alors prouver la continuité. Mais si le défendeur l’apporte pour prouver la présence d’une clause contraire à la servitude, la continuité sera sans effet. 

            4. Un aménagement extérieur et visible

Le caractère apparent de l’aménagement est soumis à l’appréciation souveraine du juge. Il doit préexister à la division et être certain.

Ainsi, I’aménagement doit être suffisamment permanent pour révéler l’intention.

Cette condition d’apparence prime sur les éventuelles dispositions contraires dès lors que « l’insertion dans les actes d’une clause de style mentionnant que les fonds ne sont grevés d’aucune servitude ne peut être retenu comme s’opposant à la servitude de père de famille » si les signes apparents sont là (Cass., 3^e civ., 9 juin 2016, n°14-28.893).

            5. Une volonté certaine de créer une servitude

Les juges vérifient l’existence de la servitude au jour de la division (Cass., 3^e civ., 19 fév. 2003, n°00-21.465), et le lien fonctionnel entre les deux parcelles. 

            6. La continuité

La continuité est le fait de ne pas avoir besoin du fait actuel de l’homme, c’est-à-dire que son exercice ne doit pas supposer une  action du propriétaire du fonds dominant. Par exemple : les conduites d’eau, les égouts, les vues etc. Cependant, il n’est pas nécessaire que l’utilité de cette servitude soit permanente, elle peut seulement être intermittente (exemple : l’écoulement des eaux).

En résumé, la servitude par destination du père de famille est établie s’il existe :

• un aménagement extérieur et visible,
• effectué volontairement par le propriétaire,
• antérieur à l’acte de division,
• et si cette servitude n’est pas clairement contestée dans l’acte de division ou, en son absence, dont on a la preuve de la continuité. 

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