Le vendeur manque à l’obligation de délivrance chaque fois qu’il délivre un bien qui n’est pas conforme aux prévisions contractuelles ou qu’il ne respecte pas les modalités de la délivrance, telles qu’elles ont été convenues.
Le principe de délivrance conforme
Ainsi, en application des articles 1604 et suivants du code civil, le vendeur est tenu, à l’égard de son acquéreur, d’une obligation de délivrance de la chose vendue. Celle-ci doit posséder les caractéristiques conformes à celles convenues entre les parties aux termes des stipulations contractuelles.
La preuve de la non conformité de la chose vendue incombe à son acquéreur
Délivrer une chose conforme signifie non seulement, que le bien délivré doit être celui qui a été désigné par le contrat, mais en outre que ce bien doit présenter les qualités et caractéristiques que l’acquéreur est en droit d’en attendre.
Le bien vendu doit être conforme aux normes administratives. A défaut de stipulation contraire, l’acquéreur est en droit d’exiger du vendeur qu’il délivre un bien en état d’usage. Il s’agit là d’une suite naturelle du contrat conformément à l’article 1194 du code civil (« Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi »).
La conformité du bien délivré aux normes administratives n’est pas suffisante
Celui-ci doit présenter aussi les qualités convenues, qu’elles reposent sur des considérations objectives, telles que l’origine, la matière, le type ou la marque, ou qu’elles soient d’ordre purement subjectif et se rapportent, par exemple, à un critère esthétique….
Bien que les immeubles délivrés soient ceux qui ont été vendus, ils ne présentent pas les qualités expressément convenues. A titre d’illustration, en présence d’un immeuble vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement alors que le raccordement n’était pas conforme aux stipulations conventionnelles, c’est sur le fondement du non-respect de l’obligation de délivrance que l’acquéreur doit se placer (Civ. 3e, 28 janv. 2015, n° 13-19).
Par ailleurs, même l’usage de la chose peut être précisé lors de la conclusion de la vente.
La mise en œuvre des droits de l’acquéreur suppose un préalable que l’inexécution de l’obligation de délivrance ait été constatée
Obligation de délivrance et vice du consentement
Le manquement à l’obligation de délivrance peut coïncider avec un vice du consentement.
L’erreur, le dol ou la violence sont des vices du consentement. Si le consentement de l’auteur de l’engagement est jugé vicié, l’acte juridique, qu’il soit unilatéral ou synallagmatique est susceptible d’être annulé.
Il y a violence lorsque l’acquéreur d’un bien immobilier s’engage sous la contrainte que lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.
On dénomme dol, l’ensemble des agissements trompeurs ayant entraîné le consentement qu’une des parties à un contrat n’aurait pas donné, si elle n’avait pas été l’objet de ces manœuvres. Le dol suppose une faute intentionnelle destinée à faire contracter l’acquéreur par erreur.
L’acquéreur peut demander la nullité de la vente, si les conditions de l’action en nullité sont réunies.
La Cour de cassation a notamment posé en ce sens, que sont « recevables les actions fondées, d’une part, sur la non-conformité de la chose vendue, et, d’autre part, sur l’erreur commise sur une qualité substantielle de cette chose » (Civ. 3e, 25 mars 2003, n° 00-22.058).
Ce cas mis à part, l’acquéreur, insatisfait de la chose délivrée, est investi des droits dont tout créancier est pourvu au cas d’inexécution des contrats synallagmatiques, à savoir :
- L’exception d’inexécution ;
- Le droit d’option entre la résolution et l’exécution forcée ;
- Et obtenir des dommages et intérêt.
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