Non-respect d’un compromis de vente : Quelles sont les conséquences pour l’acheteur du non-respect d’un compromis de vente ?
I. Sur la nature juridique du compromis de vente :
En droit, la promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente est la convention par laquelle les parties donnent leur consentement au contrat définitif de vente, mais prévoient qu’une formalité légale ou conventionnelle supplémentaire devra être accomplie pour que la vente produise ses effets.
La promesse est qualifiée de synallagmatique lorsque les deux parties, le vendeur et l’acheteur, ont donné leur consentement à la vente.
Cette promesse synallagmatique de vente est un contrat, elle a force obligatoire et s’impose aux parties (article 1103 du code civil). La loi subordonne la formation de la vente à un accord de volontés sur la chose et sur le prix conformément à l’article 1583 du code civil.
La promesse est généralement assortie de la condition et du terme. Le plus souvent, la vente est assortie d’une ou de plusieurs conditions suspensives. La condition d’obtention d’un prêt par l’acheteur destiné à financer la vente est une condition courante.
La promesse est également affectée d’un ou de plusieurs termes suspensifs (article 1305 du code civil).
Le terme peut porter sur l’obligation de réitérer la vente par acte définitif, sur les obligations des parties, ainsi que sur les effets automatiques (transfert de la propriété et des risques).
Dans ces hypothèses, la promesse synallagmatique vaut vente car les éléments nécessaires à sa formation sont présents. Plus précisément, il y a promesse de vente valant vente dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix et qu’elles n’ont pas fait d’un autre élément secondaire un élément constitutif de leur consentement.
Lorsque les parties prévoient que la vente sera réitérée par acte authentique, ce dernier acte est, sauf volonté contraire expressément affirmée, une simple modalité d’exécution de la vente (« les parties peuvent décider que la réitération de l’acte en la forme authentique est un élément constitutif de leur consentement et non une simple modalité d’exécution de la vente »: Cass. 3e civ., 19 juin 2012, n° 10-22.906 et 10-24.222). En matière immobilière, la réitération de la promesse par acte authentique est une obligation pesant sur les deux parties. (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 6 oct. 2010, n° 09-15.566 ; Cass. 3e civ., 21 nov. 2012, n° 11-23.382 : « lorsque les parties prévoient que la vente doit être réitérée au plus tard à une date donnée, il faut considérer que cette date est le point de départ à partir duquel la partie à l’origine d’une inexécution encoure des sanctions »).
La réitération est une clause de la promesse de vente.
Non-respect d’un compromis de vente : Les sanctions
La promesse produit ses effets selon la volonté des parties lorsque les conditions suspensives se réalisent et que les termes arrivent à échéance.
Les sanctions sont subordonnées à la défaillance d’une partie, du vendeur ou de l’acheteur.
En cas de violation de la promesse (l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement), les sanctions, prévues à l’article 1217 du code civil, sont les suivantes :
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation (1219 du code civil);
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
– obtenir une réduction du prix (suppose que l’obligation dont se prévaut le créancier n’a été qu’imparfaitement exécutée);
– provoquer la résolution du contrat (article 1221 du code civil);
– demander réparation des conséquences de l’inexécution (en savoir plus si l’inexécution de la vente immobilière provient du vendeur)
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.
Non-respect d’un compromis de vente : réparation du préjudice (articles 1231 et suivant du code civil) :
Les sanctions de l’inexécution du contrat consacrée à « la réparation du préjudice résultant de l’inexécution », c’est-à-dire la responsabilité contractuelle légale sont prévues aux articles 1231 et suivant du code civil.
En cas de non respect du compromis de vente par le vendeur, tout vendeur défaillant doit réparer le préjudice subi par l’acheteur.
Conditions de la responsabilité contractuelle
- L’inexécution d’une obligation (fait générateur de responsabilité) : Toute inexécution, qu’elle soit délibérée ou involontaire, partielle ou totale, permet d’engager la responsabilité du débiteur (Cass, civ 1, 7 février 2006).
- Le dommage : Le dommage doit être prouvé pour engager la responsabilité contractuelle (voir en ce sens Cass, civ 2, 11 septembre 2008 ; Civ. 1e, 22 novembre 2017, no 16-27551). Tous types de dommages sont réparables sur le terrain de la responsabilité contractuelle (article 1231-2 du code civil) : dommage matériel, (atteinte patrimoniale) ; dommage corporel (atteinte à l’intégrité physique, par ex. par l’inexécution d’une obligation de sécurité) ; dommage moral.
- Le lien de causalité : L’article 1231-4 du code civil prévoit l’exigence d’un lien de causalité entre le dommage et l’inexécution. Les dommages réparables sont donc uniquement les « dommages directs ».
- Une mise en demeure.
Les dommages-intérêts compensatoires ont pour fonction d’indemniser la victime du préjudice subi par l’inexécution et le non respect du compromis de vente par le vendeur ou. par l’acquéreur. Ils sont souverainement évalués par les juges du fond, au jour où ils statuent et le principe est celui de la réparation intégrale (Com., 8 nov. 2017, no 16-13307).
La clause pénale :
L’article 1231-5 du code civil précise que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ».
La victime de l’inexécution peut demander le paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale. L’extinction de la promesse du fait de l’inexécution de ses obligations par l’une des parties n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties (voir en ce sens : Cass. com., 22 mars 2011, n° 09-16.660).
Cette clause, à vocation dissuasive, permet de fixer à l’avance et de façon conjointe, un montant indemnitaire à charge de la partie faillant à ses obligations.
Le cocontractant doit être mis en demeure de respecter ses obligations.
A compter de l’expiration du délai fixé dans la lettre de mise en demeure, dans le cas où le débiteur n’a toujours pas rempli ses obligations, il pourra lui être demandé la somme forfaitaire prévue par la clause pénale du contrat.
A défaut de contestation sérieuse, il est possible d’obtenir un titre afin de rendre exécutoire la clause pénale.
L’exécution en nature (article 1221 du code civil) :
Toute promesse synallagmatique valant vente est susceptible d’exécution en nature (voir en sens : Cass. 3e civ., 12 janv. 2010, n° 08-18.624).
Deux voies sont possibles : l’astreinte et le jugement valant vente. Ces deux voies peuvent être utilisées ensemble, la seconde est subsidiaire par rapport à la première.
Les tribunaux peuvent, sous astreinte, obliger la partie défaillante à signer l’acte authentique parachevant la vente car cette signature constitue l’objet d’une obligation de faire à la charge des deux parties (voir en ce sens : articles L. 131-1 à L. 131-4 et R. 131-1 à R. 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution ; CA Paris, pôle 4, 1re ch., 8 avr. 2010)
À défaut pour la partie défaillante de signer l’acte authentique dans un délai fixé par le jugement ou l’arrêt, le refus de le signer peut être surmonté par une décision judiciaire valant vente tenant lieu d’acte authentique (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 16 juin 2009, n° 08-14.901).
Sur le délai de recours contentieux
L’article 2224 du code civil précise que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
La Cour de cassation a considéré que le point de départ de l’action en résolution de la vente ou en exécution en nature doit être fixé au jour où la partie concernée a connaissance du refus de son cocontractant d’exécuter son obligation principale d’exécuter la vente en signant l’acte authentique de vente (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-16.561)
En matière de responsabilité contractuelle « la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance » (Com., 9 juillet 2009, no 08-10.820).
En situation de non respect d’un compromis de vente par le vendeur ou de non respect d’un compromis de vente par l’acquéreur, il est utile de se faire accompagner par un avocat spécialisé pour faire valoir ses droits.
