droit de la propriété publique

Le droit de la propriété publique régit les biens appartenant aux collectivités territoriales, à l’État, et aux autres personnes publiques, mais il peut également impacter directement les propriétaires privés. Ce domaine du droit s’intéresse à la gestion, la protection, et la valorisation des biens du domaine public et privé des personnes publiques. Ces biens, qu’il s’agisse de routes, de places publiques, de bâtiments administratifs ou de ressources naturelles, peuvent influencer le cadre de vie des propriétaires, notamment lorsque des projets publics se situent à proximité de leurs propriétés.

Installé à Grenoble et à Gap, notre cabinet est compétent en droit de la propriété publique et accompagne les propriétaires immobiliers, pour clarifier les limites de leur propriété, comprendre les conséquences des projets publics, ou obtenir les autorisations nécessaires à l’occupation temporaire de biens publics.

Nous recevons nos clients physiquement à Grenoble et à Gap, relevant notamment des ressorts des Tribunaux administratifs de Grenoble (Isère, Drôme, Savoie et Haute-Savoie) et de Marseille (Hautes-Alpes, Alpes-Haute-Provence, Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse).

Grâce au développement de la visioconférence et à la dématérialisation des procédures, nous intervenons efficacement à distance sur l’ensemble du territoire français, offrant ainsi à nos clients propriétaires un accès facilité à nos services juridiques, sans les contraintes liées aux déplacements.

Qu'est-ce que le domaine public et le domaine privé ?

Les biens appartenant aux personnes publiques, tels que l’État, les collectivités territoriales, et les établissements publics, se divisent en deux catégories principales : le domaine public et le domaine privé. En tant que propriétaire immobilier, il est important de comprendre comment ces deux catégories peuvent impacter la gestion et la jouissance de votre propriété.

Domaine public

Le domaine public comprend les biens affectés à l’usage direct du public ou à un service public, pour autant qu’ils soient aménagés à cette fin. Ces biens peuvent interagir avec les propriétés privées, notamment en matière de servitudes, d’accès, ou de protection de l’environnement. On distingue plusieurs types de biens dans le domaine public :

Domaine public naturel : les espaces naturels comme les rivages, les cours d’eau navigables, et les forêts domaniales.
Domaine public artificiel : les infrastructures telles que les routes, ponts, bâtiments publics (écoles, hôpitaux).
Domaine public maritime : les zones maritimes, y compris les rivages et ports, protégées en raison de leur importance environnementale et économique.

Les biens du domaine public sont soumis à trois principes essentiels :

Inaliénabilité : ces biens ne peuvent être vendus ou cédés à des personnes privées tant qu’ils conservent leur statut public, ce qui peut limiter certaines actions pour les propriétaires.
Imprescriptibilité : ils ne peuvent être acquis par des tiers, même après une longue période d’occupation illégale, ce qui protège les biens publics contre toute appropriation privée.
Incessibilité à titre gratuit : les biens du domaine public ne peuvent pas être cédés gratuitement à une personne privée ou à une autre personne publique tant qu’ils restent affectés à un usage public.

Le Cabinet PY Conseil accompagne les propriétaires immobiliers dans leurs interactions avec les biens du domaine public, notamment pour obtenir des autorisations d’occupation temporaire ou pour clarifier les limites de leur propriété par rapport à des biens publics voisins. Grâce à nos services dématérialisés et à la visioconférence, nous vous assistons partout en France, vous permettant de gérer vos dossiers efficacement à distance, sans avoir besoin de vous déplacer.

Domaine privé

Le domaine privé des personnes publiques comprend les biens qui ne sont pas affectés à l’usage public ou à un service public. Ces biens peuvent avoir un impact sur votre propriété si vous envisagez d’acquérir ou de louer des terrains ou bâtiments publics voisins. Ces biens peuvent concerner :

Les forêts domaniales gérées par l’État, mais non aménagées pour le public.
Les bâtiments inutilisés : propriétés des collectivités territoriales sans affectation publique.

Protégez votre propriété face aux biens publics avec le Cabinet PY Conseil

Les propriétaires immobiliers peuvent être confrontés à des situations complexes lorsqu’il s’agit de biens publics voisins. Que vous soyez concerné par des questions de limites de propriété, de servitudes ou d’occupation temporaire de biens publics, le Cabinet PY Conseil est là pour vous accompagner et défendre vos droits.
Nos avocats vous représentent efficacement dans les contentieux liés aux biens publics, que ce soit en présentiel ou à distance grâce à la visioconférence, partout en France. Nous vous aidons à clarifier vos droits et à protéger votre propriété dans un environnement souvent complexe.

Comment le Cabinet PY Conseil peut vous aider ?

Clarification des limites de propriété

Vous craignez que votre propriété empiète sur un bien public ou vice-versa ? Nous vous aidons à délimiter clairement votre terrain par rapport aux biens publics voisins et à résoudre les conflits potentiels.

En tant que propriétaire, vous pourriez être concerné par des empiètements sur votre terrain ou par un alignement imposé par l’administration pour des travaux publics adjacents. Le cabinet vous accompagne pour protéger vos droits et éviter tout litige avec les autorités publiques.

Lorsque les limites de votre propriété sont floues ou contestées par l’administration, un bornage peut être nécessaire pour fixer définitivement ces limites s’il s’agit de sa propriété privée. Nous vous assistons pour garantir que vos droits sont respectés lors de cette procédure.

Accès et servitudes

Si votre propriété nécessite un droit de passage ou une servitude sur un bien public, nous vous aidons à obtenir ces droits dans les meilleures conditions. Nous défendons également vos intérêts si des servitudes d’utilité publique affectent l’usage de votre bien.

Exploitation des biens du domaine public

En tant que propriétaire ou occupant d’un bien proche d’un domaine public, vous pourriez être intéressé par l’exploitation temporaire ou permanente de ces espaces. Que ce soit pour l’installation d’une terrasse ou pour un projet immobilier plus ambitieux, le Cabinet PY Conseil vous assiste dans vos démarches.

Acquisition de biens publics voisins

Vous souhaitez acheter ou louer un bien appartenant au domaine privé des collectivités ? Nous vous accompagnons dans toutes les démarches nécessaires pour sécuriser votre transaction, qu’il s’agisse d’un terrain, d’un bâtiment inutilisé, ou d’une autre propriété publique.

Par ailleurs, si vous souhaitez vendre un bien situé dans une zone où l’administration exerce un droit de préemption, elle peut acheter votre propriété avant tout autre acquéreur. Nous vous aidons à gérer cette procédure et à protéger vos droits de vendeur ou à obtenir une juste valeur pour votre bien.

Contentieux avec l’administration

Si des conflits surgissent sur la limite entre votre propriété et un bien public, nous vous représentons pour protéger vos droits et garantir que votre propriété est correctement prise en compte.

Dégradations et atteintes aux infrastructures publiques

Lorsque des biens publics comme les routes, les ponts ou d’autres infrastructures proches de votre propriété sont endommagés, cela peut impacter directement l’accès ou la tranquillité de votre bien.
Par exemple, si des travaux mal exécutés sur une route à proximité créent des nuisances ou rendent l’accès à votre maison plus difficile, il est possible de contester les dégradations causées. Nous vous accompagnons dans ces démarches pour faire respecter vos droits.

Travaux ou installations illégales près de chez vous

Il arrive que des travaux ou des installations (comme des terrasses de cafés ou des chantiers temporaires) soient réalisés sans autorisation sur des espaces publics voisins. Cela peut entraîner des désagréments pour vous, comme des nuisances sonores, une obstruction du passage, ou des impacts visuels déplaisants. Nous intervenons pour contester ces occupations et vous aider à rétablir une situation normale.

Protection de votre environnement naturel

Si vous habitez près d’un espace naturel protégé, toute modification illégale ou nuisible peut affecter la valeur de votre propriété et votre qualité de vie. Qu’il s’agisse de constructions non autorisées ou d’activités polluantes, nous vous assistons pour agir rapidement contre ces infractions et préserver l’environnement qui entoure votre bien.

Occupation illégale de terrains publics voisins

Si un terrain ou un espace public à proximité de votre propriété est occupé illégalement, cela peut entraîner des nuisances importantes : bruits, dégradations, insécurité, etc. Dans ces cas, nous intervenons pour engager les actions nécessaires afin que l’occupation illégale cesse et que vos droits de voisinage soient respectés.

Votre voisinage avec un bien public change ? Soyez prêt à agir !

Lorsque des biens publics voisins de votre propriété sont intégrés ou retirés du domaine public, cela peut affecter directement votre bien, en termes de valeur, d’usage ou d’accès. Nous sommes là pour vous conseiller et vous représenter face à ces situations.

Entrée d’un bien dans le domaine public :
Un terrain voisin devient un parc public ou une infrastructure publique ? Nous vous aidons à comprendre l’impact sur votre propriété et à défendre vos intérêts si nécessaire.
En tant que propriétaire, vous pourriez faire face à une procédure d’expropriation si votre terrain est requis pour des projets d’utilité publique (routes, infrastructures publiques, etc.). Le Cabinet PY Conseil vous accompagne pour contester ces expropriations et pour négocier une indemnisation juste si votre propriété est concernée.
Sortie d’un bien du domaine public :
Un bâtiment public près de chez vous est désaffecté et vous souhaitez en profiter ? Nous vous assistons pour acquérir ce bien et nous vous conseillons sur les recours possibles en cas de litige avec l’administration.

La sortie d'un bien du domaine public : une opportunité pour vous

Lorsqu’un bien public cesse d’être utilisé pour un usage public, il suit un processus rigoureux de désaffectation et de déclassement. Cela peut représenter une opportunité pour vous en tant que propriétaire immobilier.

Désaffectation : Si un bien public (comme une école ou un bâtiment administratif voisin) ferme, il cesse d’être utilisé pour des besoins publics. Vous pourriez être concerné par sa réutilisation future.
Déclassement et vente : Une fois déclassé, le bien peut être vendu ou loué à des particuliers. C’est une occasion d’acquérir un terrain voisin pour agrandir votre propriété ou réaliser un projet. Le Cabinet PY Conseil vous guide tout au long de ce processus pour sécuriser l’acquisition et défendre vos droits.

Les litiges potentiels autour de la sortie du domaine public

La sortie d’un bien du domaine public peut générer des conflits, notamment avec l’administration ou les voisins.

Par exemple dans les cas suivants :

Fermeture d’un bien public : La fermeture d’une école ou d’un parc peut provoquer des oppositions locales. Nous vous aidons à comprendre comment ces changements peuvent affecter votre propriété et à vous défendre si nécessaire.
Transformations non désirées : Si un espace vert devient un terrain constructible, cela pourrait entraîner des nuisances ou une baisse de la valeur de votre propriété. Vous pouvez contester ces transformations avec notre accompagnement.
Acquisition de biens déclassés : Si vous souhaitez acquérir un bien public déclassé, nous vous accompagnons pour garantir une transaction transparente et protéger vos intérêts face aux enjeux liés à la vente.

Votre propriété après la sortie d'un bien du domaine public

Lorsque des biens publics sont vendus, cela peut avoir un impact direct sur les droits de propriété des voisins. Il est essentiel de s’assurer que vos intérêts sont protégés.

Maintien des servitudes et droits d’accès : si la sortie du bien public affecte des servitudes qui profitent à votre propriété, nous vous aidons à protéger ces droits pour garantir votre accès ou vos avantages existants.
Nouvelles conditions d’occupation : des changements dans l’utilisation du bien déclassé pourraient affecter vos conditions de vie ou la jouissance de votre propriété. Nous intervenons pour vous assurer une indemnisation ou la protection de vos droits.

Exploiter le domaine public : optimisations et risques juridiques

En tant que propriétaire, interagir avec le domaine public peut être source d’opportunités, mais aussi de contentieux. Voici comment le Cabinet PY Conseil vous aide à optimiser et protéger vos droits par rapport à des biens publics voisins.

Utilisation du domaine public à titre privé : maximisez vos droits d’occupation

Autorisation d’occupation temporaire (AOT)
Si vous souhaitez utiliser une partie du domaine public adjacent à votre propriété (par exemple, installer une terrasse), l’AOT vous permet de le faire sans en devenir propriétaire.

Vous pourriez rencontrer des contestations de la part de commerçants voisins, d’associations locales ou même de riverains qui estiment que votre occupation gêne l’usage collectif du domaine public. Des conflits peuvent aussi apparaître si les conditions d’occupation ne sont pas respectées ou si l’AOT est prolongée de manière indéfinie sans révision des termes.

Convention d’occupation temporaire (COT)
Si votre projet nécessite une occupation plus longue d’un bien public, une COT est idéale pour exploiter un kiosque, une terrasse ou un autre aménagement temporaire sur un espace public.

Les litiges peuvent concerner des désaccords sur les obligations de l’occupant, les responsabilités en cas de dommages, ou des nuisances créées par cette occupation. Nous intervenons pour protéger vos intérêts.

Concurrence pour occuper un bien public : défendre vos intérêts

Pourquoi la mise en concurrence peut-elle vous concerner ?

Si vous souhaitez obtenir une autorisation d’occupation sur un bien public (comme une place de marché ou un espace de terrasse), la mise en concurrence assure l’équité. Le Cabinet PY Conseil vous aide à faire valoir vos droits dans ces procédures.

Si vous êtes un candidat évincé, des conflits peuvent naître autour du non-respect des critères de sélection ou des soupçons de favoritisme. Vous pourriez aussi contester les conditions si elles avantagent un autre occupant au détriment de votre activité.

Achat de terrains publics pour agrandir votre propriété : sécurisez vos transactions

Conventions de gestion et promesses de vente sous conditions suspensives de déclassement

Si vous envisagez d’acquérir un bien public voisin pour agrandir votre propriété, une promesse de vente sous condition suspensive de déclassement peut être la première étape pour sécuriser cette acquisition.

Les litiges peuvent concerner des désaccords sur les conditions de déclassement, la gestion des biens publics, ou l’impact sur les propriétaires voisins. Vous pourriez également rencontrer des problèmes si le déclassement est perçu comme injuste ou abusif.

Redevances pour l’occupation du domaine public : assurez-vous de payer un juste prix

Comment sont calculées les redevances ?

Si vous occupez une partie du domaine public avec une terrasse ou une extension de votre activité, vous devrez payer une redevance calculée en fonction de la surface et de l’emplacement. Il est essentiel que cette redevance soit juste et reflète la valeur réelle de l’occupation.

Vous pourriez négocier, ou contester la redevance imposée si vous estimez qu’elle est excessive ou que les critères de calcul sont inéquitables.

Projets de valorisation de biens publics voisins : opportunités pour les propriétaires immobiliers

Autorisation d’occupation temporaire (AOT) pour vos projets

Si vous envisagez de réaliser un projet temporaire sur un terrain public voisin (comme un espace événementiel), l’AOT est une solution flexible qui vous permet d’utiliser temporairement cette partie du domaine public.

Des conflits peuvent survenir si votre projet crée des nuisances ou si vous dépassez les termes de l’AOT. Le Cabinet PY Conseil vous aide à anticiper et résoudre ces litiges.

Bail Emphytéotique Administratif (BEA) pour des projets immobiliers

Si vous souhaitez réaliser un projet immobilier de longue durée sur un terrain public, le BEA est un outil efficace pour obtenir un droit d’occupation pendant 18 à 99 ans.

Des conflits peuvent apparaître si les termes du BEA sont contestés ou si des tiers estiment que votre projet affecte leurs droits. Le Cabinet PY Conseil vous accompagne pour garantir que votre projet se déroule dans un cadre sécurisé.

Protégez vos droits avec le Cabinet PY Conseil

Le Cabinet PY Conseil vous offre un accompagnement sur mesure pour toutes vos interactions avec le domaine public, que vous cherchiez à acquérir des biens publics voisins, à optimiser votre propriété, ou à éviter les conflits juridiques liés aux biens publics proches de chez vous.

Audit et conseil pour les propriétaires et occupants : nous vous aidons à comprendre les enjeux légaux de vos projets liés au domaine public et vous conseillons sur les meilleures options pour sécuriser vos transactions ou occupations.
Rédaction et négociation de contrats : nous négocions et rédigeons des contrats solides qui protègent vos intérêts à long terme.
Gestion des contentieux immobiliers : en cas de litige, nous vous représentons efficacement devant les juridictions compétentes, tout en privilégiant la médiation pour résoudre les conflits rapidement et sans coût inutile.

Par exemple : si vous réalisez des travaux proches d’infrastructures publiques, vous pourriez être tenu responsable d’une contravention de grande voirie si ces travaux endommagent des routes ou d’autres biens du domaine public. Nous vous assistons pour gérer ces contentieux et pour éviter des amendes et sanctions.

Avec notre expertise en droit immobilier et public, nous vous offrons des solutions juridiques sur mesure, adaptées à vos besoins en tant que propriétaire.

FAQ

Questions fréquentes pour les propriétaires immobiliers et occupants du domaine public

Quelle est la différence entre le domaine public et le domaine privé ?

Le domaine public comprend les biens destinés à l’usage du public ou à un service public, par exemple des routes ou des parcs. Le domaine privé, quant à lui, regroupe les biens appartenant à l’État ou aux collectivités qui ne sont pas ouverts au public, comme des terrains non aménagés ou des bâtiments inutilisés.

Comment un bien adjacent à ma propriété peut-il entrer dans le domaine public ?

Un bien devient domaine public lorsqu’il est affecté à un usage public ou par un classement administratif. Par exemple, un terrain privé peut devenir un parc public, ce qui pourrait affecter les propriétaires voisins, notamment en termes de servitudes ou de restrictions d’usage.

Quelles sont les étapes pour qu'un bien sorte du domaine public et puisse être acquis par un propriétaire privé ?

Pour qu’un bien public soit vendu ou exploité par un particulier, il doit d’abord être désaffecté, c’est-à-dire ne plus être utilisé pour un service public, puis déclassé formellement. Un exemple est une ancienne école municipale qui, une fois fermée et déclassée, peut être mise en vente.

Est-il possible pour un propriétaire d'acheter un bien du domaine public ?

Oui, mais seulement après son déclassement. Une fois sorti du domaine public, ce bien peut être vendu, par exemple une ancienne école ou un terrain inutilisé, ce qui peut représenter une opportunité pour un propriétaire cherchant à agrandir son patrimoine.

Qu'est-ce qu'une autorisation d'occupation temporaire (AOT) pour un occupant du domaine public ?

L’AOT permet à un particulier ou une entreprise d’utiliser un bien du domaine public sans en devenir propriétaire. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un commerce, vous pourriez obtenir une AOT pour installer une terrasse sur le trottoir devant votre établissement.

Qu'est-ce qu'une contravention de grande voirie et comment cela peut-il affecter un propriétaire ?

Une contravention de grande voirie concerne des atteintes aux biens du domaine public, comme la dégradation de routes ou d’espaces publics. Un propriétaire pourrait être concerné si, par exemple, des travaux sur son terrain affectent un bien public adjacent.

Comment se déroule la mise en concurrence pour occuper le domaine public ?

La mise en concurrence est souvent utilisée pour choisir les occupants du domaine public de manière transparente. Si vous êtes propriétaire d’un commerce, vous pourriez participer à cette mise en concurrence pour obtenir l’autorisation d’exploiter un espace public, comme une place de marché.

Quels types de projets peuvent valoriser les dépendances du domaine public ?

Des projets culturels, commerciaux, immobiliers, ou encore des installations d’énergies renouvelables.

Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique administratif ?

C’est un bail de longue durée permettant des travaux importants sur le bien loué. Par exemple, la construction d’un complexe sportif sur un terrain municipal.

Comment sont fixées les redevances pour l'occupation du domaine public ?

Les redevances sont fixées en fonction de la valeur économique de l’utilisation du bien, en respectant les principes de transparence et de concurrence. Par exemple, les redevances pour une terrasse de café sont calculées en fonction de la surface occupée et de l’emplacement.