Dans un arrêt rendu le 1er juin 2022 (CE, 1er juin 2022, Sté le Flocon, n°443808), le Conseil d’Etat opère un revirement de jurisprudence pour la méthode de calcul des superficies du lotissement détenues par les propriétaires favorables à la modification d’un document du lotissement. Désormais, il faut retenir les superficies des lots destinés à la construction d’habitations et à d’autres constructions.
L’article L.442-10 du code de l’urbanisme permet la modification des documents du lotissement, dans le respect de la réglementation d’urbanisme applicable, dès lors que la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent :
« Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable. » (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667337)
En l’espèce, le maire d’une commune avait approuvé la modification du cahier des charges d’un lotissement afin de rendre possible la construction d’un immeuble de logement collectif. La société Le Flocon, coloti, a demandé l’annulation de cette modification, en se fondant sur le non-respect du décompte des majorités de l’article L442-10. Si l’arrêté est annulé en première instance, la cour administrative d’appel de Lyon rejette la demande de la société Le Flocon. Le Conseil d’Etat statue dans le même sens et opère ainsi un revirement de jurisprudence.
Selon une ancienne jurisprudence (CE, 28 février 1996, Sté Tennis Park, n°105846), le calcul des superficies du lotissement ne devait prendre en compte que les lots destinés à la construction d’habitation. Or, dans son arrêt de 2022, le Conseil d’Etat revient sur cette règle et précise désormais que le décompte des majorités de l’article L442-10 doit inclure aussi bien les lots destinés à la construction d’habitations que les lots destinés à d’autres constructions. Par ailleurs, il précise que l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel compte pour une unité, peu importe le nombre de lots qu’il possède. Il en va de même pour chaque copropriété considérée comme un seul propriétaire :
« Pour l’application de ces dispositions, dans un cas où le lotissement se compose à la fois de maisons individuelles et de constructions détenues en copropriété, et comporte des lots affectés à d’autres usages que l’habitation, il y a lieu, d’une part, de compter pour une unité l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu’il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire, et d’autre part, de ne retenir pour le calcul des superficies du lotissement détenues par ces propriétaires, que celles des lots destinés à la construction, qu’il s’agisse ou non de lots destinés à la construction d’habitations, à l’exclusion des surfaces des lots affectés à d’autres usages. »
Par cette décision, le juge administratif s’aligne avec la Cour de cassation qui excluait les voies, espaces verts ou libres mais prenait en compte les espaces construits, à usage d’habitation ou non, pour déterminer la majorité qualifiée (Cass. 3ème civ., 3 octobre 2011, n°00-10.550). Toutefois, l’avis des deux juridictions divergent sur l’autre point. La Cour de cassation décompte le nombre de propriétaires par lot (Cass, 3ème civ., 17 juillet 1973, D.1973) alors que le Conseil d’Etat attribue une voix par propriétaire.
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