Quelle est la valeur juridique d’une expertise privée ?

Quelle est la valeur juridique d’une expertise privée ?

Nov 8, 2023 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Quelle est la valeur juridique d’une expertise privée ?
Notre cabinet d’avocats PY CONSEIL, intervenant dans toute la France, est amené à conseiller à ses clients de faire établir des expertises privées devant les juridictions. Qu’il s’agisse d’obtenir une idée de valeur vénale ou d’une expertise technique, cela est parfois nécessaire pour produire des preuves. En effet, le juge ne peut se fonder que sur des preuves.

Il est donc important de savoir dans quelle mesure cette expertise peut être retenue par le juge pour fonder sa décision.

L’expertise privée constitue une pièce des débats

L’article 16 du code de procédure civile pose le principe du contradictoire, qui se traduit par deux obligations imposées par les articles 160 et 162 du code de procédure civile :

  • une convocation de l’ensemble des parties pour que cette mesure soit contradictoire ;
  • la possibilité de formuler des observations ;

Il convient toutefois de relever qu’un rapport d’expertise privée peut être versée aux débats et être débattue, par l’ensemble des parties au procès, devant la juridiction. La Cour de cassation a pu considérer que le rapport ainsi soumis au contradictoire peut être retenu par le juge (Cass, com. 10 déc. 2013, n° 12-20.252). Il est donc possible pour une juridiction de prendre en considération une expertise privée débattue pendant les débats. 

Toutefois, il n’est pas possible pour une juridiction de se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire (expertise privée) pour rendre sa décision. Sinon, cela constitue une méconnaissance de l’égalité des armes (Cass, civ. 3e, 3 févr. 2010, n° 09-10.631). 

Ainsi, le juge doit se fonder sur plusieurs éléments pour rendre sa décision et peut prendre en compte, parmi ces éléments, une expertise privée dès lors que celle-ci a été discutée par les parties pendant les débats.

Dès lors, l’expertise privée est conseillée pour apporter des éléments de preuve au contradictoire mais ne saurait être suffisante. Celle-ci doit être corroborée par d’autres preuves, par exemple, quand cela n’est pas trop onéreux, un constat d’huissier, des devis (au moins 3), d’autres expertises privées, etc.

En conclusion, les avantages de l’expertise privée sont :

  • la rapidité ;
  • le coût plus limité ;

L’inconvénient est qu’il est plus contestable qu’une expertise judiciaire.

Il est également rappelé que chaque fois que cela est possible, il est préférable de recourir à l’expertise judiciaire, fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.

Quelle est la valeur juridique d’une expertise privée ?

Valeur juridique d’une expertise privée : l’expertise judiciaire à privilégier quand cela est possible

Chaque fois que cela est possible, il est conseillé de demander à la juridiction de désigner un expert.

Généralement et dans l’intérêt de l’ensemble des parties, une telle expertise est ordonnée par le juge. Cela permet effectivement aux parties comme au juge de bénéficier d’un éclairage technique.

En effet, les magistrats (comme les avocats) ne sont pas experts techniques mais juridiques. Ils fondent donc leurs décisions sur des expertises qui ont pu être mises en œuvre par des experts, débattues devant l’expert par les avocats dans le cadre d’une expertise contradictoire, puis de nouveau débattues dans le cadre du débat contentieux devant le juge.

C’est pourquoi lorsque c’est possible, cette expertise judiciaire est à privilégier.

Ses avantages sont le caractère plus difficilement contestable d’une expertise judiciaire.

Ses inconvénients sont : son coût plus important, son caractère plus lent. 

En effet, l’organisation d’une expertise contradictoire implique : la désignation d’un expert, la consignation d’une somme, une concertation des agendas de l’expert et des conseils des parties, l’organisation d’une ou plusieurs réunions d’expertises avec la possibilité de produire des « dires », c’est-à-dire des notes (assorties le cas échéant de pièces), la production d’un pré-rapport débattu par les partie puis d’un rapport. Tout cela est de nature à alourdir le temps d’une expertise. Pour autant, c’est aussi de nature à la rendre moins contestable.

EN CONCLUSION, en fonction de votre situation, le cabinet PY CONSEIL dirigé par Me Aurélien PY saura vous conseiller la stratégie la plus adaptée à votre situation

La distinction entre le cahier des charges et le règlement du lotissement

La distinction entre le cahier des charges et le règlement du lotissement

Sep 20, 2023 | Urbanisme / Construction / Immobilier

Le cabinet PY CONSEIL, intervenant dans toute la France, est régulièrement saisi de demandes relatives aux cahiers des charges de lotissement et aux règlements de lotissement. C’est l’occasion de rappeler une distinction essentielle entre les deux documents.

Le cahier des charges A valeur contractuelle

La Cour de Cassation rappelle régulièrement que le cahier des charges du lotissement, dispose d’une valeur contractuelle entre les colotis.

Par exemple, dans un arrêt de la  3e chambre civile, 14 Septembre 2017, n° 16-21.329, il a été rappelé que

Vu l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ; 

Qu’en statuant ainsi, alors que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; 

Voir également : Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 Septembre 2016, n° 15-22.414

Ainsi, quelle que soit sa date, approuvé ou non, le cahier des charges a un caractère contractuel, et les clauses qu’il comporte engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. 

Cela signifie que tout coloti peut saisir le juge judiciaire en cas de violation du cahier des charges, sans avoir à démontrer de préjudice et sans avoir à saisir préalablement le juge administratif d’un recours contre l’autorisation d’urbanisme. En effet, les deux n’ont rien à voir puisque le juge administratif apprécie la légalité du permis de construire mais ne regarde nullement le cahier des charges qui lui régit les rapports des colotis entre eux.

La distinction entre le cahier des charges et le règlement du lotissement

Le règlement du lotissement PEUT avoir une valeur contractuelle

Si la valeur contractuelle d’un règlement du lotissement n’est pas automatique, celle-ci est possible en cas de volonté non équivoque de conférer aux règles susvisées une portée contractuelle : 

Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 1er du règlement de lotissement disposait qu’il devait être visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis, qu’un exemplaire devait être annexé à tout contrat de vente et que les acquéreurs ou occupants du lotissement seraient tenus de respecter intégralement les conditions qu’il prévoyait, que l’article 9 du cahier des charges stipulait que le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires seraient tenus de se conformer aux règlements en vigueur, notamment aux prescriptions du règlement (…)

la cour d’appel, recherchant la commune intention des parties, en a souverainement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, la volonté non équivoque des colotis de conférer une valeur contractuelle aux dispositions du règlement de lotissement ;

L’arrêt précise également que :

« le cahier des charges approuvé possède une double nature juridique, réglementaire et contractuelle, qui l’assujettit à un double régime en sorte que son contenu peut être, pour ce motif, à la fois périmé sur le plan administratif et opposable sur le plan contractuel aux colotis, ce qui signifie que ces dispositions réglementaires suivent le sort, sur le plan administratif, des nouvelles décisions d’urbanisme en vigueur mais reste applicable dans les rapports entre colotis ».

Le règlement du lotissement peut donc disposer d’une valeur contractuelle si tel était la commune intention des parties. Le juge peut par exemple s’appuyer sur les éléments suivants :

– le règlement du lotissement est visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis, 

– un exemplaire est annexé à tout contrat de vente ou de location ; 

– la signature des actes d’acquisition des lots du lotissement entraîne obligatoirement l’adhésion complète aux dispositions du règlement dont un exemplaire est remis à chaque acquéreur de lot ; 

Il est important de rechercher la commune intention des parties car la valeur contractuelle d’un règlement de lotissement peut avoir une incidence sur la possibilité pour un coloti de contester ou non une disposition méconnue d’un règlement de lotissement.

Me Aurélien PY vous assiste dans toute la France en  cas de doute ou de litige relatifs à un cahier des charges ou un règlement de lotissement.

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L’obligation de délivrance de la chose vendue en l’état

L’obligation de délivrance de la chose vendue en l’état

Déc 13, 2021 | Urbanisme

Sur l’obligation de délivrance de la chose vendue en l’état

Sur le régime de l’obligation de délivrance de la chose vendue en l’état

Conformément à l’article 1603 du Code civil (CC), il pèse sur le vendeur une obligation de délivrance conforme de la chose qu’il vend.

Ainsi, s’agissant des choses vendues en l’état, conformément à l’article 1614 alinéa 1 du CC, le vendeur doit les délivrer dans l’état où elle se trouve au moment de la vente.

Par conséquent, c’est en l’état où la chose se trouvait au jour de l’échange des consentements que l’acquéreur a entendu l’acheter. Dès lors, si au moment de la vente, le bien vendu était dans un certain état, il ne saurait exiger, à défaut de stipulation contraire, que lui soit délivré un bien en meilleur état.

chose vendue
L’obligation de délivrance de la chose vendue en l’état

Sur l’application de l’obligation de la chose vendue en l’état aux biens immeubles

L’obligation de délivrance de la chose en vendue en l’état qui pèse sur le vendeur s’applique aux biens immeubles.

C’est ce qui ressort, par exemple, d’un arrêt rendu par la Cour d’appel de BESANÇON le 9 décembre 2009 (n° 08/01202) que : « [les requérants] sollicitent en dernier lieu la résolution de la vente pour défaut de conformité sur le fondement de l’article 1614 du Code civil ; il apparaît toutefois que [les vendeurs] ont bien délivré la chose vendue en l’état où elle se trouvait au moment de la vente s’agissant d’une maison mitoyenne ancienne construite au XVIIIe siècle qui, de manière notoire, n’était pas habitable en l’état et nécessitait d’importants travaux de réfection ».

En conclusion, dans le cas de la vente d’un bien immeuble en l’état, il existe effectivement une obligation de délivrance du bien immeuble en l’état où il se trouve au moment de la vente qui pèse sur le vendeur.

Que vous soyez un professionnel de la construction ou un particulier, le cabinet PY CONSEIL, se tient à votre entière disposition pour tout conseil, règlement amiable d’un conflit, ou procédure en droit de la construction.

Me Aurélien PY, avocat expert en droit public et urbanisme à GRENOBLE et à GAP, vous conseille et vous assiste dans les problématiques que vous rencontrez.

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