Que vous soyez propriétaire, locataire, promoteur ou que vous représentiez une agence immobilière, le syndicat des copropriétaires (syndic), vous pouvez être confronté à un litige immobilier.
Il s’agit d’un désaccord qui oppose deux ou plusieurs parties et peut être lié à un vice caché, une description imprécise, un manquement aux obligations contractuelles, un non-respect des réglementations en vigueur, etc.
Informez-vous pour connaître les principaux types de litige immobilier. Découvrez également les recours et les meilleures solutions pour les résoudre.
I- Litige immobilier : qu’est-ce que c’est exactement ?
Il y a litige immobilier lorsque deux ou plusieurs parties sont en désaccord à propos d’un bien immobilier. Le conflit peut porter sur une maison, un appartement, une copropriété, un bien en construction, une propriété en vente, un logement ou un local professionnel en location, etc.
En règle générale, la partie plaignante vit une situation inconfortable. Elle décide alors d’en informer par courrier recommandé, la partie qu’elle considère comme responsable de son préjudice pour essayer de résoudre le litige immobilier à l’amiable. Plusieurs solutions permettent de régler ces conflits à l’amiable : la médiation, la conciliation, l’arbitrage, les échanges entre avocats.
Il est également possible de porter l’affaire devant les juridictions compétentes si le règlement à l’amiable n’a pas suffi à dénouer le conflit.
II- Quels sont les différents types de litiges immobiliers ?
Plusieurs types de litiges immobiliers peuvent surgir au quotidien. Voici les cas les plus fréquents afin de mieux comprendre les particularités des problèmes.
1- Les litiges immobiliers pouvant survenir au cours de la construction ou à l’issue d’une vente immobilière
Ces types de litiges immobiliers opposent souvent le promoteur ou le constructeur ou le vendeur à l’acheteur. Il s’agit souvent du:
- non-respect d’une vente immobilière par le vendeur;
- non-respect d’un compromis de vente par le vendeur ou l’acquéreur d’un bien immobilier;
- d’un retard de livraison,
- du non-respect des clauses contractuelles,
- du non-respect d’un cahier des charges de lotissement,
- d’un trouble anormal de voisinage,
- d’un abandon de chantier,
- de désordres liés à une construction en cours, etc.
2- Litige immobilier dans le cadre de l’achat d’un bien ou à l’issue d’une opération de vente ou construction
Ce type de litiges oppose souvent une agence immobilière ou un vendeur, à un acquéreur. La plupart du temps, les deux parties sont en désaccord lorsque les critères du client n’ont pas été respectés ou lorsque l’acheteur découvre :
- une malfaçon ou un vice-caché
- que le bien n’a pas été livré conformément à ce qui avait été envisagé.
- en cas d’emprise irrégulière sur une propriété privée.
- les litiges relatifs aux servitudes (servitude de passage, servitude par destination du père de famille, servitudes de tréfonds, servitudes de vue, servitude pour limiter la hauteur d’une construction, etc.) sont également nombreux.
Si l’agence commet des erreurs ou en cas de négligence, sa responsabilité est engagée (contractuelle ou délictuelle, en fonction des situations). Quoi qu’il en soit, dans l’exemple d’un vice, la responsabilité de l’agent ne peut pas être engagée s’il ne le connaissait pas et qu’il est en mesure de prouver sa bonne foi.
3- Litige immobilier dans le cadre d’une location
Le propriétaire et le locataire peuvent être en désaccord sur plusieurs points : la répartition des charges à payer, les loyers impayés, la détérioration des équipements ou du logement, la prise en charge des travaux de réparation, l’expulsion, etc. Les parties concernées peuvent saisir la Commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice au Tribunal judiciaire pour un règlement à l’amiable avant de porter l’affaire devant le tribunal judiciaire.
4- Les litiges de voisinage
Le litige immobilier peut également impliquer les voisins à cause d’un problème de vis-à-vis ou de nuisances de voisinage. Il faut noter que la responsabilité du propriétaire du bien immobilier est engagée pour les nuisances de voisinage de ses locataires. Par ailleurs, ces nuisances peuvent contribuer à réduire la valeur d’un logement. C’est pourquoi le propriétaire est tenu de réagir pour que les troubles et les nuisances cessent au plus vite.
Heureusement, depuis 2007, la loi prévoit que les troubles de voisinage constatés par une juridiction compétente constituent, au même titre qu’un défaut de paiement ou la non-souscription d’une assurance, un motif valable de résiliation judiciaire du bail. En d’autres termes, lorsque le locataire écope d’une condamnation, pour des litiges de voisinage, son propriétaire est en droit de contacter un juge pour demander son expulsion.
5- Litige immobilier impliquant un syndic
Le syndicat des copropriétaires est mandaté pour représenter les copropriétaires, mais le bon fonctionnement de la copropriété est assuré par le Syndic. Les cas pouvant entrainer des conflits ne sont pas rares, en particulier lorsque le responsable syndic prend des décisions sans consulter les copropriétaires ou lorsque les actions effectuées n’ont pas permis d’obtenir les résultats escomptés.
6- Litige immobilier concernant l’État ou les collectivités territoriales
Le litige immobilier peut découler du droit de préemption des collectivités territoriales qui deviennent prioritaires pour l’achat d’un bien dans une zone urbaine. Les personnes morales de droit public peuvent également acquérir le bien d’une personne privée sous réserve d’une indemnisation : il s’agit de l’expropriation.
L’accompagnement d’un avocat connaissant ces procédures vous permettra de vous défendre.
Voici quelques exemples d’interventions en matière de droit public de l’urbanisme :
- Urbanisme;
- recours en matière de permis de construire;
- recours en matière de plans locaux d’urbanisme;
- édifice menaçant ruine (loi changée depuis lors);
- infractions d’urbanisme;
III- Quels recours en cas de litige immobilier ?
Au moment de la vente, de l’achat, de la location ou de la gestion d’un bien immobilier, de nombreux litiges peuvent survenir. Il convient alors de les régler à l’amiable dans un premier temps, avant de s’en remettre à la juridiction compétente qui devra trancher sur le litige immobilier.
1- Les différentes solutions pour un règlement à l’amiable
Le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 a rendu obligatoires les processus de règlement à l’amiable à travers une médiation ou une conciliation. Le règlement à l’amiable consiste à chercher un terrain d’entente entre les parties en désaccord à travers des moyens non judiciaires comme la médiation ou la conciliation.
Mais avant tout, il convient d’informer l’autre partie en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous n’obtenez aucun retour satisfaisant, vous pouvez faire appel à un ode de règlement amiable des litiges avant de saisir une juridiction..
- La médiation avec l’aide d’un tiers neutre
Le médiateur est un tiers qui va établir la communication entre les parties concernées par le litige immobilier pour les aider à trouver un accord. Elles seront invitées à s’exprimer en toute liberté et en toute confiance pour parvenir à une solution mutuelle et durable qui convient à chacun. La médiation est un processus qui se distingue par sa rapidité et son faible coût par rapport à une action en justice. Par ailleurs, les parties impliquées gardent le contrôle sur le déroulement de la situation et les résultats qui peuvent découler de la procédure.
2- Recours à la justice pour régler un litige immobilier
Si toutes les solutions à l’amiable ne vous ont pas permis de résoudre votre litige immobilier, il est grand temps de demander l’accompagnement d’une avocat pour vous défendre devant les juridictions compétentes.
Vous bénéficierez ainsi d’une analyse ciblée et approfondie qui vous aidera à mieux orienter votre ligne défense.
Maître Aurélien PY, votre avocat à GRENOBLE, vous assiste pour régler votre conflit à l’amiable ou devant une juridiction si nécessaire.
CONTACTEZ-NOUS !
Me Aurélien PY et son équipe se tiennent à votre disposition pour vous conseiller et vous défendre en matière de vice caché et droit immobilier, droit immobilier et construction. A noter Me PY défend aussi bien les vendeurs que les acquéreurs, cela dépend des dossiers qui lui sont présentés.
Prenez RDV en visioconférence ou contactez le cabinet
