PY CONSEIL, cabinet d’avocats en droit public à Grenoble et Gap, vous accompagne dans toutes vos démarches liées au droit de l’urbanisme, que ce soit pour vous conseiller sur un projet immobilier ou pour un recours devant le tribunal administratif. Nous intervenons également à distance, via visioconférence, pour offrir nos services partout en France, et vous représenter efficacement grâce à la dématérialisation des procédures via Télérecours.
Exemple de réussite à Grenoble : la reconversion du quartier de la Presqu’île
À Grenoble, la reconversion du quartier de la Presqu’île grâce à un Plan Local d’Urbanisme (PLU) visionnaire a transformé cette ancienne zone industrielle en un pôle de recherche, innovation et de vie durable. Aujourd’hui, la Presqu’île est un modèle d’urbanisme moderne, intégrant logements, bureaux, laboratoires de recherche, un pôle universitaire et de vastes espaces verts.
Qu’est-ce que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ?
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document réglementaire de planification urbaine, inscrit dans le Code de l’urbanisme (articles L151-1 et suivants), qui régit l’aménagement du territoire d’une commune. Il fixe les règles de construction et d’occupation des sols applicables aussi bien aux particuliers qu’aux entreprises et aux collectivités publiques.
Le PLU définit :
Le zonage :
Le PLU découpe le territoire communal en différentes zones à usages spécifiques. Chaque zone est soumise à des règles particulières en matière d’occupation et d’utilisation des sols. Les principales catégories de zones sont : • Zones U (zones urbaines) : Ces zones sont déjà urbanisées ou susceptibles de l’être à court terme. Elles comprennent les zones résidentielles, commerciales, industrielles ou mixtes. • Zones AU (zones à urbaniser) : Zones destinées à être urbanisées à moyen ou long terme, après aménagement ou viabilisation (accès à la voirie, réseaux d’eau, électricité, etc.). • Zones A (zones agricoles) : Elles sont réservées aux activités agricoles et protègent les terres contre l’urbanisation. L’objectif est de préserver l’exploitation des terres et d’éviter leur artificialisation. • Zones N (zones naturelles) : Ces zones sont protégées pour leurs qualités paysagères, écologiques ou patrimoniales. Les constructions y sont fortement limitées ou interdites, sauf pour certaines activités liées à l’agriculture ou aux loisirs respectueux de l’environnement.
Les servitudes :
Le PLU impose des servitudes d’utilité publique ou des restrictions sur l’utilisation des sols dans certains secteurs pour des raisons de sécurité, de protection environnementale ou d’ordre public. Ces servitudes visent à :
• Protéger les sites naturels (bois, forêts, zones inondables, côtes), les monuments historiques ou les zones classées au titre du patrimoine. • Assurer la sécurité dans des zones exposées à des risques naturels (inondations, glissements de terrain) ou technologiques (proximité de sites industriels). • Préserver les infrastructures publiques (réseaux d’électricité, d’eau, de transport). Cela implique souvent des interdictions de construire ou des limites aux types de constructions autorisées.
Les règles de construction :
Le PLU définit des règles précises qui s’appliquent à la construction et à l’aménagement des bâtiments dans chaque zone. Ces règles ont pour objectif de garantir un développement harmonieux, respectueux de l’environnement et du cadre de vie. Les principales règles concernent :
• La hauteur des constructions : Le PLU fixe des hauteurs maximales pour préserver l’esthétique de la commune et éviter d’obstruer certaines vues panoramiques. • La densité de construction : Depuis la suppression du coefficient d’occupation des sols (COS) en 2014, la densité est régulée par le coefficient d’emprise au sol (CES), qui limite la surface d’un terrain pouvant être construite. Certaines communes imposent un coefficient de biotope pour préserver les espaces verts. • Les reculs par rapport aux voies publiques et aux autres constructions : Le PLU impose des distances minimales entre les constructions, les voies publiques et les limites de propriété pour préserver l’intimité et l’accès à la lumière naturelle. • Accès et sécurité publique : Le PLU définit des règles pour garantir la sécurité publique, concernant notamment les voies d’accès pour les véhicules d’urgence (pompiers), les sorties de secours obligatoires pour certains types de bâtiments et les normes de sécurité incendie. Certaines zones classées à risques sont également soumises à des restrictions spécifiques de construction. • Les critères architecturaux : Certains PLU imposent des contraintes en matière de style architectural, d’harmonie des façades, de matériaux utilisés, ou de couleurs pour préserver l’identité et le charme de la commune, notamment dans des zones classées ou historiques. • L’utilisation des matériaux : Dans certaines zones, des matériaux spécifiques sont imposés par le PLU pour respecter l’environnement naturel ou architectural local, comme l’utilisation de pierre, bois ou tuiles traditionnelles. • La gestion des eaux pluviales : Le PLU impose souvent des solutions de gestion durable des eaux pluviales (toitures végétalisées, systèmes de drainage, surfaces perméables) pour éviter les inondations et limiter l’imperméabilisation des sols. • L’accessibilité et adaptation au handicap : Le PLU garantit l’accessibilité des bâtiments aux personnes à mobilité réduite, en imposant des rampes, ascenseurs et autres aménagements adaptés pour les bâtiments publics ou collectifs. • Respect de l’intérêt des lieux avoisinants : Le PLU impose des règles pour préserver l’intérêt et le cadre de vie des habitants des zones avoisinantes. Ces mesures sont mises en place pour garantir une cohabitation respectueuse entre les différentes zones urbaines et rurales. • Préservation du cadre de vie et du patrimoine : Les PLU intègrent souvent des règles de préservation du patrimoine architectural, naturel ou historique. Dans les zones protégées, les nouvelles constructions doivent s’intégrer de manière discrète et respectueuse, en utilisant des techniques ou des matériaux traditionnels et en limitant leur impact visuel sur le paysage ou les monuments classés.
Comment se compose le PLU ?
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est constitué de plusieurs pièces, chacune ayant une fonction dans la gestion du sol, l’urbanisme et la protection de l’environnement.
• Le diagnostic territorial
Le diagnostic territorial est l’analyse préalable qui identifie les besoins et les enjeux de la commune. Il prend en compte l’état actuel du territoire, la démographie, l’économie locale, les infrastructures et les contraintes naturelles (inondations, zones protégées, etc.). Ce diagnostic sert de base pour orienter l’ensemble des décisions prises dans le PLU.
• Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD)
Le PADD fixe les grandes orientations du développement de la commune pour les prochaines décennies. Il est centré sur le développement durable, l’urbanisation raisonnée, la mixité sociale, la protection des espaces naturels et agricoles, ainsi que la gestion des risques. Le PADD reflète la vision stratégique des élus en matière de développement urbain, économique, et environnemental. Il constitue la charpente du PLU, autour de laquelle s’articulent toutes les autres dispositions.
• Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)
Les OAP traduisent les grandes lignes du PADD en projets concrets. Ces orientations sont spécifiques à certains secteurs de la commune et peuvent concerner des quartiers à urbaniser, à rénover ou à protéger. Elles détaillent la façon dont les aménagements doivent s’opérer dans ces zones pour garantir une cohérence avec les objectifs de développement durable et de préservation du cadre de vie.
• Le règlement (écrit et graphique)
Le règlement du PLU est divisé en deux parties : • Le règlement écrit : Il fixe les règles précises d’urbanisme applicables à chaque zone (zones urbaines, naturelles, agricoles, à urbaniser). Il établit des règles sur la hauteur des constructions, la densité, les retraits par rapport aux voies publiques, les matériaux, etc. • Le règlement graphique : de document cartographique illustre la répartition des différentes zones d’urbanisation. Il délimite les zones constructibles, celles soumises à des restrictions, ainsi que les secteurs protégés (zones inondables, monuments classés, etc.).
• Les annexes
Les annexes regroupent plusieurs documents complémentaires et obligatoires. Elles concernent des informations sur les servitudes d’utilité publique (réseaux d’eau, d’électricité, de transport), les risques naturels (inondations, mouvements de terrain), les plans d’exposition au bruit, ainsi que des documents techniques comme les schémas d’assainissement. Les annexes complètent le règlement en encadrant des contraintes particulières sur certaines parcelles.
• Le rapport de présentation
Le rapport de présentation est un document essentiel qui accompagne toutes les étapes du PLU. Il justifie les choix opérés dans le cadre du PLU, en expliquant les décisions prises à partir du diagnostic territorial et des orientations du PADD. Ce rapport explique en quoi le PLU répond aux enjeux de la commune et respecte les exigences légales. Il contient également une évaluation des impacts environnementaux du projet d’urbanisme.
• Les servitudes d’utilité publique
Ces servitudes représentent des contraintes supplémentaires imposées par des impératifs de sécurité ou de gestion des infrastructures publiques (réseaux de transport, d’énergie, de communication). Elles restreignent l’usage du sol dans certaines zones et sont intégrées au règlement et aux annexes.
Quels sont les objectifs du PLU ?
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) vise à planifier et encadrer l’aménagement du territoire dans une commune ou un groupement de communes, en prenant en compte des impératifs environnementaux, sociaux et économiques. Il repose sur plusieurs objectifs stratégiques définis par le Code de l’urbanisme, et se structure autour des grands principes suivants :
Développement durable :
Le PLU inscrit ses actions dans une logique de développement durable, en respectant les principes énoncés aux articles L101-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Son objectif est de gérer les ressources de manière écoresponsable, notamment par :
• La modération de la consommation d’espace : En limitant l’étalement urbain et en encourageant la densification et la réhabilitation des zones déjà urbanisées, le PLU cherche à limiter l’artificialisation des sols. • La promotion des transports durables : Le PLU soutient les infrastructures de transport favorisant les mobilités douces (vélos, transports en commun) pour réduire les émissions de CO₂ et encourager les déplacements non motorisés. • L’amélioration de la performance énergétique : Les nouvelles constructions doivent respecter des règles de performance énergétique plus élevées, et des mesures sont prises pour favoriser l’utilisation des énergies renouvelables. • La préservation des ressources naturelles : Le PLU prend des mesures pour protéger les ressources en eau, en limitant l’imperméabilisation des sols et en veillant à une gestion raisonnée des zones naturelles. Cela concerne également la gestion des risques naturels comme les inondations.
Équilibre des aménagements et mixité sociale :
Le PLU favorise la mixité fonctionnelle et sociale, en diversifiant les usages du sol et en assurant une répartition harmonieuse des activités économiques, des logements et des services publics. Cela inclut : • Zones résidentielles, commerciales, industrielles et agricoles : Le PLU assure que chaque zone est planifiée en fonction de ses usages, avec une répartition équilibrée des infrastructures. Cela permet de limiter les déséquilibres entre zones urbaines et rurales, et de réduire la pression foncière dans certaines régions. • Accès aux logements et équipements publics : Le PLU garantit que les infrastructures essentielles (logements sociaux, écoles, équipements sportifs et culturels) sont suffisamment réparties sur le territoire pour répondre aux besoins des habitants. • Mixité des logements : Le PLU veille à proposer une offre variée de logements, intégrant des logements sociaux, intermédiaires et pour toutes les catégories de population. Cela favorise la cohésion sociale au sein des quartiers. • Soutien à l’économie locale : Le PLU peut également intégrer des dispositions visant à soutenir le développement économique avec des zones dédiées aux activités commerciales, artisanales et industrielles. Ces zones sont planifiées pour assurer une proximité avec les zones résidentielles, réduisant ainsi les trajets domicile-travail.
Protection de l’environnement et du patrimoine :
La protection des espaces naturels et agricoles est un des objectifs fondamentaux du PLU. Ce document impose des règles pour garantir la pérennité des zones naturelles et leur protection face à l’urbanisation : • Préservation des continuités écologiques : Le PLU doit intégrer la protection des corridors écologiques pour favoriser la biodiversité et maintenir des espaces de migration pour la faune et la flore. • Protection des zones à risque : Dans le cadre de la prévention des risques naturels (inondations, glissements de terrain, etc.), le PLU interdit ou limite strictement les constructions dans ces zones pour protéger les habitants et l’environnement. Des études d’impact environnemental sont souvent exigées avant tout projet de construction dans des zones sensibles. • Préservation des paysages et du patrimoine : Le PLU impose des règles pour préserver les paysages naturels, les sites classés et les monuments historiques. Les projets d’aménagement doivent respecter ces éléments patrimoniaux, garantissant ainsi l’intégration harmonieuse des nouvelles constructions dans l’environnement bâti et naturel. • Lutte contre l’artificialisation des sols : Pour limiter la consommation d’espaces naturels et agricoles, le PLU favorise la réhabilitation des friches industrielles ou des zones déjà urbanisées avant d’autoriser de nouvelles constructions sur des terrains vierges.
Participation des citoyens et transparence :
Le PLU intègre un processus participatif. Les citoyens, acteurs locaux et entreprises sont invités à participer aux différentes phases d’élaboration du document, que ce soit par le biais de réunions publiques, de consultations ou d’enquêtes publiques. Cela permet de garantir que le projet d’aménagement du territoire reflète les attentes et les besoins des habitants tout en assurant une gouvernance locale transparente.
Prise en compte des enjeux intercommunaux et régionaux :
Enfin, le PLU doit tenir compte des politiques supra-communales (par exemple, les Schémas de Cohérence Territoriale – SCoT) afin d’assurer une cohérence entre les différents niveaux de planification territoriale. Il est également conçu pour permettre une planification à long terme en tenant compte des dynamiques économiques, démographiques et environnementales à une échelle plus large.
Comment s’applique le PLU ?
L’application du Plan Local d’Urbanisme (PLU) est encadrée par des procédures rigoureuses, conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme. Il agit comme un outil de planification réglementaire qui fixe les règles d’utilisation des sols sur une commune ou un groupement de communes, et régit les projets d’aménagement et de construction.
Instruction des demandes de permis de construire :
Le PLU est la référence pour l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme, notamment les permis de construire, les déclarations préalables, et autres autorisations. Lorsqu’un particulier ou un professionnel dépose une demande de permis de construire, celle-ci est examinée pour vérifier sa conformité avec les dispositions du PLU. Les points suivants sont systématiquement vérifiés :
• Zonage : La localisation du projet doit respecter le zonage défini par le PLU, qui divise la commune en zones urbaines (U), agricoles (A), naturelles (N), ou à urbaniser (AU). • Règles architecturales : Le projet doit se conformer aux prescriptions architecturales (hauteur, volumétrie, matériaux) et aux aspects visuels du règlement de la zone où se situe le terrain. • Normes environnementales : La conformité aux règles environnementales, comme la protection des continuités écologiques ou la gestion des eaux pluviales, est essentielle. Ces règles permettent de s’assurer que le projet ne porte pas atteinte aux espaces naturels ou protégés. • Respect des servitudes d’utilité publique : Certaines zones peuvent être soumises à des restrictions particulières liées à des servitudes (réseaux d’eau, protection contre les risques naturels, etc.).
Si le projet est conforme à ces critères, l’autorisation est accordée. En cas de non-conformité, le projet peut être refusé s’il n’est pas en adéquation avec les exigences du PLU.
Révisions et modifications du PLU :
Le PLU n’est pas un document figé, il peut faire l’objet de modifications ou de révisions en fonction des évolutions des politiques publiques et des besoins de la commune.
• Révision : Une révision est nécessaire lorsqu’il s’agit de modifications majeures. Cela peut concerner des changements significatifs dans les orientations d’aménagement ou des ajustements liés à des projets d’envergure, comme la création de nouveaux quartiers ou des infrastructures. La révision suit une procédure précisée, intégrant une concertation publique et parfois une évaluation environnementale. • Modification simplifiée : Pour des changements mineurs, comme l’ajustement d’une règle de zonage ou une modification de détail n’affectant pas les grandes orientations du PLU, une procédure simplifiée peut être utilisée. Cela permet à la commune d’adapter son PLU plus rapidement, sans remettre en cause ses grandes lignes directrices.
Ces révisions et modifications doivent respecter des procédures strictes et sont soumises à des enquêtes publiques afin de garantir la transparence et la participation citoyenne.
Comment contester le PLU ?
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) peut faire l’objet d’élaboration, révisions ou de modifications pour s’adapter à l’évolution des politiques publiques, des projets d’aménagement ou des besoins locaux. Toutefois, il existe plusieurs moyens de recours pour contester ces modifications, en fonction de leur légalité externe et interne.
Moyens de légalité externe :
Ces moyens concernent la procédure d’adoption du PLU, et sont utilisés pour invalider une révision ou une modification en raison de vices procéduraux :
• L’incompétence : Le recours peut être formé si la décision a été prise par une autorité non compétente. Si la révision est engagée par une personne incompétente, cela constitue un vice d’incompétence. • Vice de forme : Si les formes ne sont pas respectées, le PLU peut être annulé. • Vice de procédure : Si les étapes procédurales (consultations, enquêtes publiques) ne sont pas correctement suivies, la révision ou modification peut être annulée par le tribunal administratif.
Moyens de légalité interne :
Les moyens de légalité interne visent à contester le fond de la décision, en mettant en lumière des incohérences dans les règles édictées par le PLU :
• La violation de la loi : Si le PLU révisé enfreint des normes supérieures, qu’il s’agisse de lois nationales, européennes, ou d’engagements internationaux (comme la protection des sites Natura 2000), un recours pour violation de la loi peut être formé. • L’erreur manifeste d’appréciation : Si le classement d’une parcelle ne reflète pas sa situation réelle, comme une parcelle classée en zone agricole alors qu’elle est située dans une zone urbanisée, cela constitue une erreur manifeste d’appréciation. Le recours peut être introduit pour demander d’annuler cette erreur. • Le détournement de pouvoir : L’autorité administrative doit toujours agir dans l’intérêt général. Si une modification du PLU favorise des intérêts privés ou enfreint des objectifs publics (comme la protection de l’environnement), cela peut constituer un détournement de pouvoir.
Délais de recours :
Le délai pour contester une révision ou modification du PLU est de deux mois à compter de la publication de la décision.
Effets du recours :
Si le tribunal administratif constate une irrégularité, il peut annuler tout ou partie de la révision ou modification du PLU. Cela a pour effet de rétablir les dispositions antérieures du PLU. De plus, toutes les décisions d’urbanisme prises sur la base du PLU révisé, comme les permis de construire, peuvent également être annulées.
L’exception d’illégalité :
Même après expiration du délai de recours, il est possible de contester indirectement un PLU en soulevant une exception d’illégalité lors d’un autre contentieux (par exemple, contre un permis de construire basé sur le PLU modifié). Cela permet d’attaquer la légalité du PLU et d’obtenir une annulation partielle ou totale. Ces recours permettent de garantir que les modifications du PLU respectent la procédure légale et protègent les droits des citoyens, ainsi que l’environnement et l’aménagement du territoire.
Recours contre le PLU : Votre défense avec PY CONSEIL
Si vous avez des questions sur le droit de l’urbanisme ou si vous souhaitez contester une décision liée à un PLU, PY CONSEIL est à votre service.
Nous vous accompagnons pour défendre vos droits en matière d’urbanisme, que ce soit en présentiel à Grenoble et Gap ou à distance via visioconférence. Nous vous assistons dans la saisine du tribunal administratif pour contester des décisions contraires à vos intérêts ou à la réglementation.
Contester un permis de construire est une démarche qui peut être engagée par des voisins ou des personnes impactées par un permis de construire, pour diverses raisons.
Cette procédure est encadrée par des règles conçues pour garantir la légalité et la conformité des constructions aux normes d’urbanisme et aux droits de propriété.
Maître Aurélien PY, avocat en droit de l’urbanisme, vous propose d’en savoir plus sur les différentes étapes et les motifs pour contester un permis de construire ainsi que sur les effets qui peuvent résulter de cette contestation.
Sur quelles bases juridiques peut-on contester un permis de construire ?
Pour contester un permis de construire, il est primordial de se référer aux textes législatifs et réglementaires en vigueur.
Les articles L.600-1 à L.600-5-2 du Code de l’urbanisme fixent les dispositions relatives au contentieux de l’urbanisme, certaines étant applicables à la contestation des autorisations d’urbanisme. A cet égard, l’article L.600-1-2 dispose que « toute personne justifiant d’un intérêt à agir peut contester un permis de construire ».
L’intérêt à agir peut prendre différentes formes, depuis la protection de ses droits de propriété à la préservation de l’environnement en passant par la jouissance du bien ou si le projet de construction et/ou d’aménagement vient affecter ses conditions d’occupation.
Un permis de construire, peut être contesté sur différents fondements et juridictions :
DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF :
Les règles relatives à l’urbanisme et issues du Code de l’urbanisme, du document local d’urbanisme tel que le PLU ou la carte communale, ou encore les risques naturels :
Le non-respect des règles d’urbanisme issues du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Plan d’Occupation des Sols (POS), de la carte communale ou du Règlement national d’urbanisme (RNU) ;
L’atteinte aux sites et paysages protégés et notamment la construction dans une zone classée ou protégée sans respecter les contraintes associées.
L’impact sur la biodiversité, telle qu’une atteinte aux espèces protégées et à leurs habitats.
La pollution et les nuisances, notamment le risque de pollution des sols, de l’air ou de l’eau, ou encore l’émission de nuisances sonores, olfactives ou lumineuses.
Le non-respect des normes environnementales tel que le manquement aux obligations liées à l’évaluation environnementale ou le non-respect des normes de performance énergétique et de développement durable.
Les risques naturels, par exemple la construction dans une zone à risque (inondation, glissement de terrain, incendie de forêt) sans prendre en compte les mesures de prévention.
L’incompatibilité avec les plans de prévention : Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) ou Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT).
Le non-respect des autorisations environnementales : absence ou insuffisance d’autorisations spécifiques (ex. autorisation de défrichement).
DEVANT LE TRIBUNAL JUDICIAIRE :
Les fondements sont les règles de droit privé tels que le droit de propriété, les troubles anormaux de voisinage, le cahier des charges du lotissement ;
Les troubles anormaux de voisinage : il s’agit des nuisances directes qui affecte la propriété : bruit, odeurs, perte d’ensoleillement, perte de vue, perte de valeur vénale ;
L’existence de servitudes de droit privé : cela concerne par exemple la violation de servitudes de vue, de passage ou de non-construction affectant les propriétés voisines ;
Le respect des règles de copropriété : règlements de copropriété, notamment en ce qui concerne l’aspect extérieur des bâtiments ou des constructions nouvelles ;
Le respect du cahier des charges de valeur contractuelle ;
Le respect des droits de propriété tel que l’empiètement sur une propriété privée, par exemple ;
Quels peuvent être les motifs de contestation d’un permis de construire ?
La contestation d’un permis de construire, peut être motivée par une multitude de raisons qui, pour être recevables, doivent faire apparaître les motifs suivants :
Une méconnaissance des règles d’urbanisme :
La méconnaissance des règles d’urbanisme est un motif important de contestation d’un permis de construire.
Il s’agit du non-respect des règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) (règles écrites ou règles graphiques) ou des règles édictées par le Code de l’urbanisme, ainsi que des règles du Plan de prévention des risques naturels.
Par exemple, une construction qui ne respecte pas les distances minimales par rapport aux limites séparatives peut être annulée par une décision de justice du Tribunal administratif.
Une atteinte aux droits de propriété
Un permis de construire peut aussi être contesté s’il porte atteinte aux droits des tiers, comme :
Les Troubles anormaux de voisinage tels qu’une perte de vue, une perte d’ensoleillement, une perte de luminosité, une perte d’intimité et une perte de valeur vénale ;
À titre d’exemple, une construction qui obstrue la vue ou qui crée des nuisances sonores ou visuelles peut être contestée.
L’article 544 du Code civil dispose à cet égard que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ».
Dans cette hypothèse, un recours peut être engagé :
Devant le Tribunal administratif, chargé d’examiner la légalité d’une autorisation d’urbanisme par rapport au PLU ou à la carte communale ;
Devant le Tribunal judiciaire compétent pour protéger la propriété privée ;
Le défaut d’information et d’affichage permet-il l’annulation d’un permis de construire ?
Non.
Le défaut d’affichage du permis de construire sur le terrain est un motif courant de contestation. Selon l’article R.424-15 du Code de l’urbanisme, l’affichage doit être effectué de manière visible de la voie publique pendant toute la durée du chantier.
Pourtant, malgré une croyance répandue, un affichage irrégulier ou incomplet ne permet pas d’obtenir l’annulation du permis.
Celui-ci a simplement un impact sur le point de départ du délai de deux mois pour engager un recours gracieux ou contentieux. Le délai de 2 mois court à compter de l’affichage de l’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis d’aménager, permis de construire) sur le terrain.
Un impact environnemental
Les constructions susceptibles de présenter des incidences significatives et néfastes sur l’environnement peuvent être contestées : par exemple, absence d’étude d’impact préalable.
L’absence ou l’insuffisance de cette étude constitue un motif de contestation. L’article L.122-1 du Code de l’environnement impose cette obligation pour les projets qui affectent potentiellement l’environnement.
D’autres motifs environnementaux peuvent être avancés tels que :
L’atteinte aux sites et paysages protégés :
Construction dans une zone classée ou protégée (sites naturels, monuments historiques) ;
Altération d’un paysage remarquable ou d’un site inscrit ;
L’impact sur la biodiversité en se fondant sur les études d’impact environnemental ou les avis des autorités compétentes (comme la DREAL) :
Atteinte aux espèces protégées et à leurs habitats ;
Dégradation des écosystèmes naturels et des corridors écologiques ;
La pollution et les nuisancess’il contrevient aux normes environnementales et de santé publique :
Risque de pollution des sols, de l’air ou de l’eau ;
Émission de nuisances sonores, olfactives ou lumineuses ;
Le non-respect des normes environnementales :
Manquement aux obligations liées à l’évaluation environnementale (absence d’étude d’impact, études insuffisantes).
Non-respect des normes de performance énergétique et de développement durable ;
L’existence de risques naturels :
Construction dans une zone à risque (inondation, glissement de terrain, incendie de forêt) ;
L’incompatibilité avec les plans de prévention :
Non-respect des prescriptions des Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN) ou des Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRT).
Le non-respect des autorisations environnementales :
Absence ou insuffisance d’autorisations spécifiques (par exemple, autorisation de défrichement, permis de défrichement).
Quelles sont les procédures de contestation d’un permis de construire ?
La contestation d’un permis de construire suit une procédure précise qui se déroule en plusieurs étapes :
1. La phase précontentieuse
Avant de saisir un Tribunal, il est recommandé de tenter une résolution amiable, qui peut permettre d’engager des discussions avec le titulaire du permis ou la commune.
Cela peut à trouver une solution sans recourir au contentieux.
Des discussions amiables confidentielles peuvent également se poursuivre par l’intermédiaire des avocats des parties pendant le temps du recours contentieux pour mettre fin à l’amiable au recours.
2. Le recours administratif
Ce type de recours préalable constitue une étape facultative avant de saisir le Tribunal administratif.
Il doit être adressé à l’autorité ayant délivré le permis, généralement le Maire ou le Préfet, et être formulé dans un délai de deux mois à compter de la date d’affichage du permis sur le terrain.
Une copie intégrale du recours doit également être adressée au bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme. A défaut, le recours est irrecevable.
Le silence gardé par l’administration pendant plus de deux mois vaut rejet implicite du recours selon l’article R.600-2 du Code de l’urbanisme.
3. Le recours en contentieux
Si le recours administratif est rejeté, il est possible d’introduire un recours contentieux devant le Tribunal administratif et / ou devant le Tribunal judiciaire suivant les questions en litige.
Le recours contentieux doit être introduit dans les deux mois suivant la réponse, ou l’absence de réponse, de l’administration au recours administratif.
Le requérant doit justifier d’un intérêt à agir, c’est-à-dire prouver que le permis contesté porte atteinte à ses droits ou à son environnement ; produire la preuve de sa propriété ou de son occupation.
Le requérant doit également développer l’ensemble des moyens de contestation du permis de construire :
moyens de forme et de procédure ;
moyens portant sur la légalité du permis de construire lui-même, notamment par rapport aux règles de l’autorisation d’urbanisme et des risques naturels.
Le Tribunal examine alors la légalité du permis de construire, en fonction des dispositions règlementaires mais également de la jurisprudence établie par le Conseil d’État.
Le délai moyen est d’environ 1 an et demi.
Quels sont les effets de la contestation d’un permis de construire ?
La contestation d’un permis de construire peut produire différentes conséquences et effets :
La suspension du permis
La suspension du permis de construire peut-être demandée en référé, c’est-à-dire en urgence.
Celle demande doit faire l’objet d’une requête distincte qui sera jugée en urgence. Elle peut aboutir à la suspension de l’exécution du permis de construire, ce qui signifie que les travaux ne pourront pas commencer ou ne pourront pas se poursuivre pendant le délai d’instruction de la requête par le Tribunal administratif.
Le juge des référés peut ordonner la suspension si le recours apparaît sérieux et si la réalisation du projet porte atteinte de manière grave et immédiate aux droits du requérant selon l’article L.521-1 du Code de justice administrative.
L’annulation du permis
Si le recours est fondé, le Tribunal administratif peut annuler le permis de construire. Cette annulation a un effet rétroactif, ce qui signifie que le permis est réputé n’avoir jamais existé.
Le juge administratif dispose également de pouvoirs de régularisation : il peut ordonner de revoir certains points problématiques du permis de construire, mais qui sont régularisables par le dépôt d’un permis de construire modificatif par exemple.
Contester un permis de construire est un processus complexe qui nécessite une bonne maîtrise des règles d’urbanisme, des droits de propriété et des diverses procédures administratives et contentieuses.
Pour engager une telle démarche, il convient donc de faire preuve de vigilance quant aux délais et formalités à respecter et de développer un argumentaire issu de textes législatifs et réglementaires et de la jurisprudence. Pour toute démarche de contestation d’un permis de construire,Maître Aurélien PY vous propose son accompagnement dans toute la France, pour maximiser vos chances de succès.
À quelle occasion contester le zonage Agricole de ma parcelle ?
Le droit de l’urbanisme comprend le Le Plan local d’urbanisme qui établit le zonage de votre parcelle est contestable soit directement, soit à l’occasion d’un recours formé contre un acte dont le PLU est la base légale, comme par exemple un permis de construire. Le juge vérifiera que le PLU a été élaboré dans le respect d’un certain nombre de conditions formelles et procédurales.
Les documents d’urbanisme ont pour objet de délimiter les zones du territoire qu’ils couvrent et de fixer les règles d’utilisation du sol qui s’y appliquent. Le juge apprécie ces documents au regard des faits, de la cohérence interne entre les différents éléments qui les composent, du respect de la définition légale de ces documents, et des zones qu’ils définissent. Il contrôle le choix des zones et des règles applicables pour elles.
Les choix de zonage relèvent par nature du pouvoir discrétionnaire des auteurs du PLU. Dès lors, le juge administratif n’exerce qu’un contrôle minimum sur ces choix, que ce soit sur la détermination des zones constructibles ou inconstructibles, du découpage géographique des zones, ou encore des règles choisies pour celles-ci. Les auteurs du PLU déterminent ainsi le parti d’aménagement à retenir pour le territoire en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir, et de fixer le zonage et les possibilités de construction (CAA Douai, 15 sept. 2016, n°15DA00246).
L’auteur du PLU peut commettre, dans la définition du zonage comme dans l’étendue des prescriptions réglementaires, une erreur manifeste d’appréciation, c’est-à-dire une erreur suffisamment grossière pour être décelée par un profane (CE, 2007, n°266656).
Comment démontrer l’erreur concernant le zonage Agricole de ma parcelle ?
➢ Quelle parcelle peut être classée en zone Agricole ?
L’article R. 151-22 du Code de l’urbanisme prévoit que « […] peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ».
En effet, les zones agricoles supposent que les terrains présentent une valeur agricole. Le juge estime qu’il y a une erreur manifeste d’appréciation dans le cas où la parcelle se situe à l’intérieur d’une partie urbanisée de la commune, et qu’elle ne fait ni l’objet d’une exploitation agricole, ni ne présente un potentiel particulier pour un tel usage (CE, 4 mars 2016, n°384795). La parcelle doit présenter des caractéristiques telles que la présence d’un potentiel agricole, agronomique, biologique ou économique des terres, à défaut duquel le classement en zone A est illégal. À titre d’exemple, le tribunal administratif de Grenoble a censuré le classement en zone agricole de parcelles sur un compartiment urbanisé, reliées aux réseaux, n’ayant jamais été exploitées, et dont il ne ressort d’aucune pièces du dossier, malgré la présence d’arbres, que ces parcelles présentent un potentiel agronomique eu égard à la topographie des lieux (TA Grenoble, 7 mars 2019, n°1703063).
Ainsi, il est utile de démontrer cette erreur en apportant divers éléments comme la preuve que votre parcelle n’est pas accessible aux engins agricoles, non-cultivée, non-cultivable ou labourable, et sans véritable intérêt agricole. Encore, qu’elle n’a jamais été louée ni déclarée PAC.
Enfin, pour renforcer votre argumentation, il est nécessaire de démontrer que la parcelle répond à la définition d’un autre zonage, par exemple la zone U.
« Les zones urbaines sont dites » zones U « . Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ».
Les juges ont pu relever des erreurs manifestes d’appréciation dans plusieurs cas de classement en zone agricole de parcelles situées à proximité d’une zone en cours d’urbanisation et de nombreuses constructions, parcelles enclavées dans plusieurs constructions et desservies par des équipements, des réseaux d’eau et d’électricité, ou encore une parcelle longeant une voie communale bordée par des constructions sur deux côtés et desservie par les réseaux, dès lors que les terrains ne présentent aucun intérêt agricole. Plusieurs éléments de démonstration peuvent être apportés : la proximité immédiate avec plusieurs constructions, le raccordement aux équipements publics, la reconnaissance de la qualité urbanisable de la parcelle par la Commune ou encore le Commissaire Enquêteur lors de l’enquête publique.
Enfin, il sera utile de démontrer l’arbitraire et l’incohérence du classement de la parcelle au regard d’autres éléments du PLU ou d’autres classements.
Le contentieux de l’urbanisme est un contentieux technique, et il est utile de bénéficier de l’accompagnement d’un avocat pour vous défendre devant les juridictions compétentes. Vous bénéficierez ainsi d’une analyse ciblée et approfondie qui vous aidera à élaborer une ligne défense efficace.
La décision de vendre un bien immobilier à sa famille n’empêche pas l’exercice du droit de préemption urbain par la commune.
La personne choisie n’entre pas dans les éléments essentiels et déterminants de la vente. La vente est réalisée par l’accord sur la chose et le prix entre le vendeur et la commune qui notifie sa préemption.
C’est ce que juge récemment la Cour de Cassation dans un arrêt intéressant.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 octobre 2019, 18-18.649 : « Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mars 2018), que N… E… a transmis à la commune de La Fare-les-Oliviers (la commune) une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) en date du 13 octobre 2011 en vue d’une vente de gré à gré au profit de Mme K…, épouse de son neveu, M. K…, de deux parcelles non bâties ; que, par décision du 10 novembre 2011, la commune a exercé son droit de préemption au prix fixé dans la DIA, lequel a été consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations ; que la commune a assigné N… E… en perfection de la vente ; qu’elle a appelé en intervention forcée M. K…, en sa qualité de seul héritier de N… E…, décédée le […] ;Attendu que M. K… fait grief à l’arrêt de confirmer le jugement en ce qu’il a dit la vente parfaite au profit de la commune et de rejeter ses demandes tendant à voir juger qu’elle ne pouvait pas se prévaloir de la décision de préemption, que la vente était dépourvue de cause et lui était inopposable ;Mais attendu qu’ayant exactement retenu que le fait que N… E… ait eu l’intention de vendre ses parcelles intuitu personae à sa future belle-fille adoptive, afin qu’elles demeurent dans le patrimoine familial, était indifférent et sans incidence sur la vente réalisée au profit de la commune par l’exercice du droit de préemption exercé en vue d’un projet d’intérêt général et que M. K… ne pouvait pas invoquer la disparition de la cause de la vente dès lors que le jugement de son adoption par N… E… et le décès de celle-ci étaient intervenus à une date à laquelle elle n’était plus propriétaire des parcelles, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la demande de la commune devait être accueillie ;«
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Le cabinet d’avocats PY CONSEIL accompagne les entreprises dans toute la France en matière d’urbanisme commercial, pour une assistance dans leur projet, pour contester le projet accordé à une entreprise ou dénoncer une exploitation commerciale illicite.
L’autorisation d’exploitation commerciale : dans quels cas ?
Dans de nombreuses situations une autorisation d’urbanisme est nécessaire pour l’exploitation d’une surface commercial. L’article L. 752-1 du code de commerce énonce les différents projets soumis à autorisation.
Il est possible de citer les exemples suivants :
création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1 000 m2, ou de l’extension d’une surface de vente préexistante amenant à dépasser ce seuil ;
changement de secteur d’activité d’une surface de vente supérieure à 1 000 m2 lorsque le commerce est à prédominance alimentaire, ou supérieure à 2 000 m2 pour les changements affectant les autres commerces ;
regroupements de surfaces de vente préexistantes si elles aboutissent à un dépassement du seuil de 1 000 m2 pour les surfaces à prédominance alimentaire et 2 500 m2 pour les autres surfaces de vente ;
Une exception a été prévue par la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour les zones d’opération de revitalisation du territoire en centre-ville.
La Commission départementale d’aménagement commercial : quelle compétence ?
La Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) est une instance administrative qui a pour rôle principal de contrôler et de réguler l’implantation des surfaces commerciales. Elle a été instituée par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie.
La CDAC est compétente pour examiner les demandes d’autorisation commerciale concernant :
> création d’un magasin ou extension d’un commerce existant d’une surface de vente supérieure à 1 000 m², > changement de secteur d’activité d’un magasin d’une surface de vente supérieure à 2 000 m² (ou 1 000 m² pour un commerce à dominante alimentaire), > création ou extension d’un ensemble commercial d’une surface de vente supérieure à 1 000 m², > réouverture d’un magasin d’une surface de vente supérieure à 1 000 m² après une fermeture pendant 3 ans, > création ou extension d’un point permanent de retrait par la clientèle d’achats au détails commandés par voie télématique, organisés pour l’accès en automobile.
On distingue deux situations :
Si le projet nécessite un permis de construire :
Unseul dossier est de demande de permis de construire et d’autorisation d’exploitation commerciale est déposé en Mairie.
Le Maire saisit la CDAC pour avis :
en cas d’avis favorable, il peut décider d’accorder ou pas l’autorisation d’exploitation commerciale ;
en cas d’avis défavorable, le maire ne peut pas délivrer le PC demandé ;
Si le projet n’est pas soumis à un permis de construire :
Dans ce cas, le pétitionnaire doit directement formuler une demande auprès de la CDAC préalablement à la réalisation de son projet.
La CDAC rend alors une décision : autorisation ou refus du projet.
La commission dispose ensuite d’un délai de deux mois pour autoriser ou non l’exploitation commerciale. A défaut de réponse dans le délai, cela vaut avis favorable.
L’avis ou la décision est notifié au pétitionnaire et au maire de la commune d’implantation dans les 10 jours et un extrait est publié au recueil des actes administratifs. Si l’avis ou la décision est favorable, l’extrait est également publié dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département.
Que faire en cas d’avis défavorable de la CDAC ?
Les décisions de la CDAC peuvent faire l’objet d’un recours devant la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) dans le délai d’un mois suivant la notification/ publication de l’avis ou décision. Ce recours est obligatoire avant tout contentieux. La CNAC a 4 mois pour se prononcer.
En cas de décision défavorable il est possible de saisir la Cour administrative d’appel territorialement compétente. Les Cours Administratives d’Appel (CAA) sont compétentes (article R311-3 du code de justice administrative) pour juger en premier et dernier ressort les recours exercés contre les décisions prises par la CNAC.
Que fais en cas l’absence d’autorisation d’exploitation commerciale ?
Dans l’hypothèse où aucune autorisation d’exploitation commerciale n’a été demandée ou obtenue, l’article L. 752-23 du code de commerce prévoit que l’exploitation est illicite.
Dans ce cas, il est prévu que le Préfet doit mettre en demeure l’exploitant concerné :
SOIT de fermer au public les surfaces de vente exploitées illégalement en cas de création ;
SOIT de ramener sa surface commerciale à l’autorisation d’exploitation commerciale accordée par la commission d’aménagement commercial compétente ;
Dans un délai de trois mois à compter de la transmission au pétitionnaire du constat d’infraction.
De plus, le Préfet peut ordonner dans un délai de 15 jours, la fermeture au public des surfaces de vente exploitées illicitement, jusqu’à régularisation effective, avec fixation d’une astreinte journalière de 150 € par m2 exploité illicitement.
Sources : voir les articles L. 752-1, L. 752-3, L. 752-6, L. 752-15, L. 752-23, R. 752-3 du code de commerce
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Eoliennes et monuments historiques: Un permis de construire d’éoliennes peut-il être refusé en raison de la co-visibilité avec des monuments historiques ?
L’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme permet de refuser ou d’accepter sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, une autorisation d’urbanisme, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Le Conseil d’Etat rappelle les modalités d’application de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme.
Il précise que pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l’autorité administrative compétente d’apprécier :
la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer,
l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.
La balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d’urbanisme de la commune est exclue.
Quelles sont les raisons du refus du permis de construire ?
Par un arrêté du 28 octobre 2016, le Préfet a refusé, sur le fondement de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme, de délivrer à l’exploitant d’une éolienne l’autorisation d’exploiter un parc de cinq éoliennes, au regard de l’atteinte portée aux sites environnants.
En l’espèce, la décision de refus du préfet est motivée sur la co-visibilité avec des monuments historiques protégés au titre des abords, alors même que le projet, visible depuis le site protégé d’Alesia, le parc de Buffon à Montbard, certaines sections du canal de Bourgogne, et de monuments historiques inscrits, se situait en dehors du périmètre des 500 mètres autour des monuments historiques protégés.
La Cour administrative d’appel de LYON (CAA Lyon, 17 juin 2021, n° 18LY03943) avait considéré que le fait de se fonder sur la co-visibilité du projet avec des immeubles protégés au titre des abords alors que le projet se situe au-delà du rayon des 500 mètres conduirait à une extension non prévue de cette protection était illégal et a annulé le refus du préfet.
Contrairement à la Cour, le Conseil d’Etat, dans l’affaire du 22 septembre 2022, n°455658 , a considéré que pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents lorsqu’elle apprécie la qualité du site puis l’impact de la construction, notamment le cas échéant, la co-visibilité du projet avec des bâtiments remarquables.
Ainsi, pour l’application de l’article R. 111-27, il convient de confronter le projet au site dans lequel il va s’insérer, et uniquement cela, en faisant abstraction de toute autre règle ou considération.
Il ne faut donc pas assimiler la co-visibilité au sens de la protection des abords prévue par l’article L. 630-1 du Code du patrimoine, et la co-visibilité pour l’application de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme, permettant d’apprécier l’impact du projet sur le site.
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