Avocat en droit public (aussi appelé droit administratif) et droit de l’urbanisme au Barreau de Grenoble, Maître Aurélien PY accompagne ses clients particuliers, professionnels et collectivités territoriales en droit de l’urbanisme en cas de trouble anormal du voisinage.
Votre avocat propose des entretiens téléphoniques d’une heure (100 euros HT) pour présenter votre affaire ou vous reçoit à GRENOBLE OU à GAP.
En effet, les relations de voisinage posent régulièrement des difficultés et il n’est pas toujours aisé de les résoudre sans faire appel à un avocat compétent en ce domaine.
Qu’est-ce qu’un trouble anormal de voisinage ?
La Cour de cassation a consacré la théorie des troubles anormaux du voisinage en considérant que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ».
Les troubles de voisinage concernent les nuisances que vous subissez ou que l’on vous reproche.
Les troubles du voisinage sont variés : odeurs, bruit, perte de vue, perte d’ensoleillement, gêne esthétique, encombrants dans un jardin, fumier, amoncellement d’ordures,hauteur des arbres, plantations (haies, arbres, arbustes…), insonorisation du logement, bruits provoqués par une route ou autoroute, etc.
Un exemple de trouble anormal de voisinage : la perte d’ensoleillement et de vue
Par exemple, la Cour de cassation a récemment confirmé l’indemnisation pour les troubles anormaux du voisinage (perte d’ensoleillement et vue) générés par une construction voisine
La haute juridiction a en effet considéré (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 7 nov. 2019, n° 18-17.267) que : « le pavillon, de facture classique, de M. et Mme K…, était, à présent, mitoyen d’un immeuble collectif de quatre étages qui le dominait de toute sa hauteur et dont huit balcons donnaient sur leur fonds de manière directe ou latérale, que l’ombre portée par cet immeuble privait leur maison et leur jardin de vue, de lumière et d’ensoleillement de façon anormalement importante, même dans un milieu urbain ou en voie d’urbanisation (…); que cette proximité créait une promiscuité désagréable et provoquait une moins-value importante de leur propriété en raison de ce voisinage d’un bâtiment d’une architecture moderne et disparate, situé à trop grande proximité de leur propriété, la cour d’appel a pu condamner la SCI à leur payer la somme de 80 000 euros de dommages-intérêts au titre du trouble anormal de voisinage » .
Ainsi, même en milieu urbain, le trouble anormal du voisinage peut être reconnu pour perte de vue et d’ensoleillement selon les caractéristiques de la construction concernée.
Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, vous indiquera les pièces à rassembler pour démontrer l’existence du trouble anormal de voisinage et obtenir réparation intégrale de vos préjudices.
Quels sont les critères du trouble anormal de voisinage ?
Il faut savoir qu’il n’est pas possible d’attaquer un voisin ou de se faire attaquer par un voisin pour le moindre problème.
En effet, le trouble anormal de voisinage est constitué s’il dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Le juge apprécie cette notion en fonction de critères tels que le caractère répétitif du trouble, son intensité, la règlementation en vigueur.
A cet égard, sachez qu’il existe certaines règlementations particulières permettant de sanctionner :
les bruits de comportement (code de l’environnement, code général des collectivités territoriales relatif aux pouvoirs du maire, sanctions prévues en matière pénale) ;
les bruits d’activité : restaurants et bar, karaoké et discothèques, chantier de travaux ;
les odeurs : saisine des services communaux d’hygiène et de santé sur le fondement du code de la santé publique ;
les terrains non entretenus : pouvoirs de police du maire ;
Quelles preuves réunir ?
Pour prouver le trouble anormal du voisinage, il est important de vous constituer des preuves le plus tôt possible. Celles-ci dépendent bien entendu des nuisances que vous reprochez et ou qui vous sont reprochées.
Par exemple, en matière de perte de vue et d’ensoleillement, il est indispensable de faire appel à un expert immobilier indépendant pour évaluer la perte de valeur vénale subie par votre bien.
Pour d’autres nuisances, vous pouvez faire établir :
lettres recommandées avec avis de réception échangées avec votre voisin, le syndic ou le maire ;
procès-verbaux de constat d’huissier ;
témoignages ou pétitions ;
photographies datées grâce à un journal ;
mesures sonométriques par une application sur votre téléphone portable ;
constat par des agents assermentés de la mairie ou des services de police ;
certificats médicaux, etc.
Comment procéder ?
En matière de troubles anormaux du voisinage, Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, privilégie toujours la voie amiable, sous ses différentes formes : mise en demeure en vue d’engager des discussions, une conciliation, une médiation ou une transaction.
Ce n’est qu’en cas d’échec qu’il sera possible de saisir les juridictions compétentes de votre affaire.
Un référé-expertise est parfois nécessaire, suivi d’une assignation devant un Tribunal pour obtenir réparation des préjudices subis.
Le juge pourra enjoindre de faire cesser le trouble et de réparer les différents préjudices subis.
Les troubles anormaux du voisinage en droit public et droit administratif
Les troubles anormaux du voisinage trouvent également à s’appliquer en droit public et administratif avec la notion de préjudice anormal et spécial, par exemple en dommages de travaux publics.
Maître Aurélien PY, avocat en droit public et administratif, accompagne ses clients dans leurs actions en réparation des préjudices résultant de travaux publics ou du fait de la présence d’un ouvrage public. Il intervient aussi bien pour les particuliers et professionnels que pour les collectivités territoriales.
Les travaux publics pour la construction, rénovation ou démolition d’ouvrages publics, peuvent être à l’origine de nuisances importantes appelées dommages de travaux publics : dégradations aux biens, effondrements, fissures, nuisances sonores, olfactives et visuelles, poussières, gêne de l’accès au commerce pendant la durée des travaux, perte conséquente de chiffres d’affaires, diminution de clientèle, dépôt de bilan.
Il en est de même de la présence d’un ouvrage public : bruits et odeurs générés par des containers poubelles ou une déchetterie, poteaux électriques, salle des fêtes, terrain de sport ;
Il en est de même des dommages causés par l’existence ou le fonctionnement d’un ouvrage public : défaut d’entretien (chaussée dangereuse par exemple), chutes accidentelles, mauvais fonctionnement d’un ouvrage public, défaut de signalisation d’un danger causé par un ouvrage.
Dans ce cas, Maître Aurélien PY rédige d’abord une demande préalable auprès de l’administration pour demander à ce qu’il soit fin aux nuisances, et réparation intégrale des préjudices subis. Il défend aussi l’administration lorsque celle-ci est attaquée. Il saisit ensuite le Tribunal administratif par une requête en matière de dommages de travaux publics.
Pour tout problème de voisinage, vous pouvez contacter notre cabinet, pour en savoir plus et obtenir les réponses à vos questions en droit de la construction et droit de l’immobilier.
Collectivités territoriales, optez pour notre offre « clés en mains »
Le cœur de l’activité du cabinet PY CONSEIL, avocat en droit public à Grenoble et à Gap est d’accompagner les communes, les collectivités territoriales et les établissements publics à l’instar des hôpitaux.
Notre champ d’intervention territorial privilégié sont les départements de l’Isère, des Hautes-Alpes, des Apes-de-Haute-Provence, de la Drôme, de la Savoie et de la Haute-Savoie. Il s’agit effectivement des départements les plus proches de nos implantations à Grenoble et à Gap.
Pour autant, nous sommes aussi amenés à travailler pour des collectivités territoriales et établissements publics dans toute la France. Nous nous déplaçons sur site et assurons également des entretiens par téléphone ou, par visioconférence.
Les communes et notamment les plus petites, qui ne disposent pas de services juridiques, ont régulièrement besoin d’être accompagnées, qu’il s’agisse de la simple rédaction d’un courrier, d’une question juridique simple, d’une consultation sur une problématique juridique plus complexe ou encore d’engager ou de suivre une action devant une juridiction administrative ou judiciaire.
Une approche globale du droit administratif
Notre ambition est de vous apporter une analyse globale et de proposer un service adéquat dans notre domaine de compétences.
Notre méthodologie
> Le premier rendez-vous pour définir les contours de vos besoins en matière de conseil en droit administratif
Lors de votre premier échange avec notre cabinet expert en droit administratif, nous vous proposerons un rendez-vous (physique, téléphonique ou visioconférence selon votre souhait), afin de vous écouter et de recueillir les éléments et pièces afférents à votre dossier.
Nous pourrons alors probablement dégager une orientation générale du dossier.
A l’issue de cette rencontre, nous vous ferons parvenir une première analyse de votre dossier et vous proposerons un devis destiné non seulement, à rechercher des solutions adaptées, mais également à assurer leur mise en œuvre et suivi.
> L’accompagnement jusqu’à la mise en œuvre
Notre objectif n’est pas de produire une consultation écrite et de vous laisser vous débrouiller avec !
Nous avons à cœur de vous assister dans la mise en œuvre des solutions préconisées jusqu’à la résolution de la problématique rencontrée.
Par exemple, une commune nous a interrogés sur un recours gracieux reçu à l’encontre d’un permis de construire. Celui-ci nous a semblé illégal. Outre la rédaction d’une réponse au recours gracieux, nous avons également rédigé l’arrêté de retrait que nous avons adressé au Maire, ainsi qu’une délibération que nous proposions de faire adopter par le conseil municipal pour régler un point précis.
Ainsi, s’il nous semble par notre analyse qu’un acte déterminé soit nécessaire (arrêté, délibération, etc.), alors nous pourrons proposer sa rédaction et son suivi.
Cette approche nous semble de nature à susciter une véritable confiance et à proposer des solutions responsables puisque nous serons chargés d’en assurer l’exécution.
Nous devons aussi signaler que bien souvent, les dossiers suscitent d’autres questions auxquelles nous nous efforçons bien entendu de répondre.
Nos domaines d’intervention
Notre méthode précisée, il nous faut également vous préciser notre sphère d’intervention.
Le droit public ou droit administratif couvre différentes matières auxquelles nous avons été formées dans des cabinets d’avocats spécialisés en droit public ou encore par la pratique par le biais d’autres dossiers.
> 1/ LE DROIT DE L’URBANISME
Le matière qui suscite le plus grand nombre de dossiers est le droit de l’urbanisme. Les questions et contentieux sont multiples et bien souvent complexes.
Le plus souvent, il s’agit d’affaires relatives à des certificats d’urbanisme ou autorisations d’urbanismes (déclaration préalable, permis d’aménager ou permis de construire).
Sachez que notre cabinet peut alors vous aider à instruire une demande d’autorisation d’urbanisme qui suscite des interrogations. Nous vous proposerons alors une audit du dossier déposé en mairie, puis le cas échéant un arrêté refusant ou accordant l’autorisation sollicitée.
Nous pouvons aussi vous accompagner pour répondre à un recours gracieux que vous avez reçu, qu’il s’agisse d’une personne contestant un refus d’autorisation d’urbanisme ou une autorisation qui aurait été accordée à son voisin. Nous analyserons à cette occasion l’ensemble des règles applicables à votre commune (carte communale, règlement national d’urbanisme, plan local d’urbanisme), les risques naturels éventuels et la jurisprudence relatifs à la situation que vous nous aurez soumise.
Devant le tribunal administratif, un recours initié par un administré pourra être assorti d’un référé suspension pour lequel nous pouvons être saisis. Il s’agit alors de préparer votre défense dans un délai court. Plusieurs mémoires en défense seront produits si nécessaires et vous serez représentés énergiquement lors de l’audience. En effet, l’oralité et donc l’audience conservent un rôle essentiel en référé suspension.
Les plans locaux d’urbanisme et plans locaux d’urbanisme intercommunaux suscitent également un contentieux de plus en plus vaste. Qu’il s’agisse de vous accompagner pour une procédure d’élaboration, de modification ou de révision du document d’urbanisme, de répondre à des questions de vos administrés afférentes à un zonage, de contestations relatives à un classement en zone urbaine, naturelle ou agricole, nous sommes en mesure de vous répondre.
En matière de droit de préemption urbain (acquisition d’un bien en lieu et place d’un acquéreur en vue de la réalisation d’un projet d’intérêt général), notre cabinet se tient à votre disposition pour prendre connaissance de votre projet, vous exposer la procédure et préparer les actes relatifs à la préemption. Il s’agit d’une procédure minutieuse dont nous sécurisons l’exécution. Nous vous défendons aussi si le projet de la commune est attaqué par le propriétaire devant le tribunal administratif, ou si le prix est contesté par celui-ci devant le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire.
Le Maire d’une commune se trouve régulièrement confronté à des infractions à l’urbanisme. Dans ce domaine, le maire agit comme officier de police judiciaire. Les infractions d’urbanisme couvrent aussi bien l’absence de toute autorisation d’urbanisme, la méconnaissance d’une autorisation qui a été accordée ou la violation d’un document d’urbanisme comme le plan local d’urbanisme.
Nous vous aidons à déterminer l’existence d’une infraction d’urbanisme, souvent suite à des travaux engagés dont votre commune n’a pas connaissance ou à la plainte d’un voisin. Dans l’affirmative, notre cabinet pourra alors préparer les opérations de contrôle en vue de dresser le cas échéant un procès-verbal de constat d’infraction à l’urbanisme, lequel doit être obligatoirement transmis au Procureur de la République.
Nous vous défendons également si l’absence de poursuite conduit un administré à saisir le Tribunal administratif de la décision de refus du maire de dresser un procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme, ou à engager de ce fait la responsabilité administrative de la commune.
Dans l’hypothèse de travaux en cours de réalisation, notre cabinet d’avocat expert en droit public pourra être amené à vous conseiller d’édicter un arrêté interruptif de travaux destiné à exiger la suspension des travaux. Nous réaliserons alors une étude pour vérifier si un tel arrêté pourrait être édicté et le cas échéant nous vous soumettrons un projet d’arrêté. Bien entendu, nous serons également susceptibles d’intervenir dans le cas où cet arrêté venait à être porté devant le Tribunal administratif.
La police des édifices menaçant ruine constitue aussi un domaine d’intervention de notre cabinet expert en droit administratif.
Nous vous conseillons sur la méthode à suivre pour répondre à une situation d’immeuble menaçant ruine présentant un risque pour la sécurité publique, sur la procédure à déclencher ainsi que son suivi global.
Différentes procédures peuvent être mises en œuvre suivant l’urgence de la situation pour la sécurité publique :
Pouvoirs de police administrative spéciale ;
péril ordinaire,
péril imminent en cas d’extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent (mesures provisoires pour mettre fin au danger et garantir la sécurité publique) ;
Maître Aurélien PY, avocat à Grenoble et à Gap, assiste élus et collectivités territoriales, quelles que soient les difficultés rencontrées en matière d’édifices menaçant ruines.
Dernier exemple, nous sommes en mesure de répondre à un projet de votre commune relatif à une expropriation pour cause d’utilité publique.
Nous pourrons vous conseiller sur la procédure à initier, puis vous aider dans la phase de réalisation. Le cabinet PY CONSEIL, vous accompagnera alors au cours des différentes phases administrative (enquête publique, déclaration d’utilité publique, enquête parcellaire et arrêté de cessibilité) puis judiciaire (ordonnance d’expropriation et procédure relative aux indemnités d’expropriation).
Maître Aurélien PY aura toujours à cœur de défendre vos intérêts.
> 2/ LE DROIT DES MARCHÉS PUBLICS
La commande publique est une pratique quotidienne pour des nombreuses collectivités territoriales et établissements publics à l’instar des hôpitaux, nécessaire à la création et à la gestion des services publics locaux, qui peuvent par ailleurs être supprimés dans certaines conditions.
A titre d’exemple, le cabinet PY CONSEIL est intervenu pour conseiller une commune sur les conditions légales de rachat d’une épicerie après la disparition dans le centre village, de ce service pour la population.
Me Aurélien PY dispose d’une expérience professionnelle et pratique en droit de la commande publique. Il est donc susceptible de vous conseiller en matière de marchés publics, délégations de service public, concessions, autorisations d’occupation temporaire du domaine public, baux emphytéotiques administratifs, contrats de partenariat, accords-cadres par exemple.
Vous devez être particulièrement attentifs et veiller à respecter les principes essentiels de la commande publique que sont l’égal accès à la commande publique, l’égalité de traitement des candidats et la transparence des procédures. Des règles de publicité et mise en concurrence doivent par ailleurs être observées.
Afin d’assurer la sécurité juridique de vos contrats publics, le cabinet PY CONSEIL est susceptible de vous conseiller sur le choix du montage contractuel, vous assister dans la préparation des documents du marché ou contrat publics et enfin dans son suivi et son exécution.
A titre d’exemple : nous avons assisté un groupement hospitalier dans la sécurisation juridique de modèles types de marchés publics : analyse des documents, recherches juridiques et propositions de modifications suivies d’une réunion téléphonique de questions, et recherches pour proposer une version finale après les questions posées.
Par ailleurs, en cas de contestation d’une procédure de marchés publics, nous sommes également à votre disposition pour assurer votre défense en cas de référé précontractuel voire contractuel, de demande préalable indemnitaire suivie d’un recours en contestation de la validité du contrat ou bien encore pour solutionner des problèmes rencontrés dans l’exécution d’un marché public.
A titre d’exemple, nous avons assisté une collectivité publique dont la procédure d’appel d’offres était contestée devant le Tribunal administratif. Nous avons démonté point par point les éléments soulevés par l’entreprise contestant la légalité de la procédure d’appel d’offres et le choix du candidat attributaire.Cette procédure a été remportée.
Nous pouvons enfin assurer votre défense dans les problématiques rencontrées au cours de l’exécution d’un marché public ou d’un contrat de la commande publique (mémoires de réclamation, avenants, prolongation de la durée initiale, pénalités de retard, force majeure, fait du prince, etc.).
Nous vous accompagnons également pour engager la responsabilité pour faute du cocontractant, obtenir une provision dans l’attente du jugement au fond et pour mettre en œuvre des procédures indemnitaires. Ou encore pour notifier une résiliation du marché public.
> 3/ LE DROIT DE LA FONCTION PUBLIQUE
Le droit de la fonction publique génère d’importantes questions et contentieux au sein des collectivités territoriales et établissements publics. En effet, qu’il s’agisse de recruter un agent public, d’un élément concernant sa carrière ou enfin jusqu’à son éviction, le cabinet PY CONSEIL accompagne élus et collectivités territoriales.
Les collectivités publiques sont donc amenées à traiter de fonction publique au quotidien, pour des problématiques aussi diverses que les stages, nominations, évaluations individuelles, avancement, détachement, congés maladie et longue maladie, accidents de service, agents contractuels, sanctions disciplinaires, et de manière générale tout ce qui peut concerner les agents publics et leur carrière.
A titre d’exemple, le cabinet PY CONSEIL conseille un établissement public en matière d’imputabilité au service d’un accident de travail. Il s’agissait de formuler diverses préconisations afférentes à la situation d’un agent public (phase 1), puis d’assurer le suivi dans leur mise en œuvre selon ses besoins (phase 2).
Par ailleurs et de manière non exhaustive, nous pouvons également vous soutenir dans les procédures suivantes :
Recrutement des agents publics ;
Vacataires, intérim, contrats, renouvellement ;
Carrières des fonctionnaires :
concours,
stage,
nomination,
évaluations,
avancement,
détachement,
mise en disponibilité
réintégration,
mutation d’office,
congés,
responsabilité ;
Accidents de service et maladies professionnelles, imputabilité au service d’un accident du travail ;
Procédure de licenciement et réintégration ;
Pouvoir disciplinaire et sanctions disciplinaires ;
Procédure d’audit et défense en matière de harcèlement moral et de protection fonctionnelle ;
> 4/ DOMANIALITÉ, DOMAINE PUBLIC ET DOMAINE PRIVÉ, PROPRIÉTÉ PUBLIQUE
Me Aurélien vous assiste dans les questions que vous rencontrez, en matière de domanialités publique et privée et de propriété.
Les communes, les collectivités territoriales disposent d’un patrimoine, sont propriétaires de biens notamment immobiliers qu’il est nécessaire de gérer.
Des difficultés peuvent survenir sur la propriété publique d’un bien et ses qualités.
Par exemple, notre cabinet est intervenu dans une commune pour solutionner un conflit entre deux administrés qui trouvait sa source dans l’assiette d’une voie. Or selon sa qualification (chemin communal, chemin rural), la procédure de détermination de l’assiette de la voie n’était pas la même (alignement, alignement individuel, bornage suivant les situations et sa légalité non plus.
Nous avons donc procédé à la qualification de la voie, à la préparation d’une délibération votée en conseil municipal et enfin, mis en place une procédure de bornage.
En outre, suivant que les biens appartiennent au domaine public au ou domaine privé de votre collectivité publique, ils ne répondent pas au même régime juridique. Pour faire simple, les biens qui relèvent du domaine public sont incessibles, inaliénables et imprescriptibles. A contrario, ceux qui relèvent du domaine privé de la personne publique peuvent être vendus dans certains conditions et acquis par l’effet du temps (usucapion).
Il faut savoir qu’il est interdit d’occuper le domaine public sans aucun titre l’autorisation. Ainsi, la gestion du domaine public peut passer par son occupation par certaines entreprises : conventions d’occupation du domaine public, conditions d’occupation (abribus, terrasses de cafés et de restaurants, etc.).
La redevance d’occupation peut être source de litiges entre la collectivité et les entreprises et administrés. Notre cabinet est compétent pour intervenir dans cette hypothèse.
Enfin, nous intervenons pour toute problématique liée à la gestion des biens des collectivités tels que les contentieux de la voirie et de la grande voirie en cas d’atteinte au domaine public, et les litiges tendant à la réparation des préjudices subis (travaux publics, retrait avant terme d’une convention d’occupation du domaine public).
> 5/ POLICE ADMINISTRATIVE
Les maires des communes comme les présidents d’établissements publics de coopération intercommunale par exemple, ont à gérer diverses missions.
L’ordre public est constitué de la sécurité publique, tranquillité publique et salubrité publique, respect de la dignité humaine. L’article L.2212-2 du Code général des collectivités territoriales définit, par exemple, le pouvoir de police du maire : « La police municipale a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique ».
Pouvoirs de police administrative spéciale :
Il existe par ailleurs des polices administratives spéciales dans certains domaines tels que, par exemple :
la police des édifices menaçant ruine,
la police de l’environnement,
la police des réunions et manifestations,
la police de la route,
la police des cultes,
la police des jeux et des spectacles,
la police des funérailles et cimetières,
ou encore celle des animaux errants et dangereux, etc.
Me Aurélien PY vous conseille sur l’opportunité et la sécurité juridique de toute mesure de police administrative. Il faut bien garder à l’esprit qu’une telle mesure doit toujours être nécessaire, adaptée et proportionnée au but poursuivi de protection de l’ordre public.
Une mesure de police administrative peut faire l’objet de recours. Si la mesure concerne une liberté considérée comme liberté fondamentale par le Conseil d’Etat, celle-ci peut faire l’objet d’un référé liberté jugé en extrême urgence par le Tribunal administratif. Elle peut être annulée s’il existe une atteinte grave et manifestement illégale.
D’autres mesures peuvent faire l’objet de recours au fond assortis de recours en suspension pour en demander la suspension pendant le temps de l’instruction de l’affaire. Cela vise à obtenir la suspension de la mesure jusqu’à ce que le juge administratif se prononce au fond. Dans cette hypothèse, le juge administratif a 3 mois pour statuer.
Par ailleurs, une mesure de police administrative illégale pourrait être de nature à générer une action en responsabilité administrative. Notre cabinet intervient pour vous accompagner en amont de l’édiction d’une mesure de police administrative et a posteriori, si celle-ci est contestée par l’un de vos administrés ou une entreprise.
Vous l’aurez compris, nous avons à cœur de vous assister dans vos problématiques et surtout, d’engager des relations de confiance durables grâce à la qualité du travail que nous aurons accomplis.
Maître Aurélien PY se tient à votre disposition pour venir à vous rencontre, dans votre collectivité ou à son cabinet de GRENOBLE ou de GAP.
A l’occasion de cet arrêt, il est considéré que le juge administratif, saisi d’un recours en ce sens, peut prononcer l’annulation partielle d’un PLU, ce qui implique nécessairement que la commune concernée doive modifier le règlement de son PLU dans un sens déterminé.
Suivant l’importance de la modification / révision, l’arrêt précise que les communes doivent fonder cette modification/ révision sur certains actes de procédure accomplis dans le cadre de l’adoption des dispositions censurées.
Il est en effet jugé que :
« Le premier alinéa de l’article L. 153-7 du code de l’urbanisme dispose que : » En cas d’annulation partielle par voie juridictionnelle d’un plan local d’urbanisme, l’autorité compétente élabore sans délai les nouvelles dispositions du plan applicables à la partie du territoire communal concernée par l’annulation (…) « .
Ces dispositions font obligation à l’autorité compétente d’élaborer, dans le respect de l’autorité de la chose jugée par la décision juridictionnelle ayant partiellement annulé un plan local d’urbanisme, de nouvelles dispositions se substituant à celles qui ont été annulées par le juge, alors même que l’annulation contentieuse aurait eu pour effet de remettre en vigueur, en application des dispositions de l’article L. 600-12 du même code ou de son article L. 174-6, des dispositions d’un plan local d’urbanisme ou, pour une durée maximale de vingt-quatre mois, des dispositions d’un plan d’occupation des sols qui ne méconnaîtraient pas l’autorité de la chose jugée par ce même jugement d’annulation ».
Cela signifie que, l’annulation partielle du PLU a pour effet de remettre en vigueur les dispositions d’urbanisme antérieurement applicables. Pour autant, la collectivité doit quand même définir de nouvelles dispositions destinées à remplacer celles annulées par le juge administratif.
En revanche, les dispositions de l’article L. 153-7 du code de l’urbanisme n’ont pas pour effet de permettre à l’autorité compétente de s’affranchir, pour l’édiction de ces nouvelles dispositions, des règles qui régissent les procédures de révision, de modification ou de modification simplifiée du plan local d’urbanisme prévues, respectivement, par les articles L. 153-31, L. 153-41 et L. 153-45 du même code.
Ainsi, lorsque l’exécution d’une décision juridictionnelle prononçant l’annulation partielle d’un plan local d’urbanisme implique nécessairement qu’une commune modifie le règlement de son plan local d’urbanisme dans un sens déterminé, il appartient à la commune de faire application, selon la nature et l’importance de la modification requise, de l’une de ces procédures, en se fondant le cas échéant, dans le respect de l’autorité de la chose jugée, sur certains actes de procédure accomplis pour l’adoption des dispositions censurées par le juge »
Ainsi, les dispositions nouvelles devront être édictées à la suite d’une procédure appropriée.
Pour toutes problématiques relatives au droit de l’urbanisme et plus spécifiquement aux plans locaux, contactez-nous
Comment mettre en œuvre une procédure de péril ordinaire ?
Nos clients publics et privés nous interrogent régulièrement sur la procédure de péril ordinaire, que l’on distingue de la procédure de péril imminent. Cette procédure est, par exemple, souvent utilisée en cas de risque d’effondrement d’un mur sur la voie publique, ou encore d’un risque pour la sécurité des personnes et / ou des biens.
Le cabinet PY CONSEIL, avocat en droit public, vous donne quelques clefs relatives à cette procédure.
A quel moment un arrêté de péril ordinaire peut-il être édicté ?
L’arrêté de péril ordinaire, prévu à l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) peut être édicté à l’issue des mesures temporaires et/ou conservatoires adoptées dans le cadre d’une procédure de péril imminent. Les travaux prescrits par la procédure de péril imminent ont mis fin au danger grave et imminent concernant la solidité de l’immeuble, mais n’ont pas fait disparaître le risque existant.
De plus, cette procédure de péril ordinaire peut également être mise en œuvre indépendamment de l’adoption d’un arrêté de péril imminent si l’immeuble en cause présente seulement un risque pour la sécurité des personnes.
Quelle procédure pour l’arrêté de péril ordinaire ?
La procédure d’adoption d’un arrêté de péril ordinaire est prévue aux articles L. 511-9 à L. 511-12 du CCH et R. 511-3 à R. 511-5 du CCH. Le maire de la commune peut demander au tribunal administratif la désignation d’un expert.
Conformément à l’article R. 511-3 du CCH, il est ensuite prévu une procédure contradictoire d’une durée minimum d’un mois, ouverte après information des personnes chargées d’exécuter les travaux qu’elles peuvent présenter leurs observations dans ce délai. Celle-ci s’accompagne de tous les éléments sur lesquels l’autorité compétente se fonde.
Le cabinet PY CONSEIL vous accompagne dans vos procédures de péril ordinaire
Quel contenu pour l’arrêté de péril ordinaire ?
Mesures impliquées par l’état de l’immeuble et les risques
A l’issue de cette procédure contradictoire, le maire de la commune prescrit, par un arrêté de péril ordinaire, les mesures qu’impliquent l’état de l’immeuble et les risques qu’ils constituent conformément à l’article L. 511-1 du CCH.
Réparations nécessaires pour mettre fin au péril :
L’arrêté doit « indiquer de manière précise les réparations nécessaires pour mettre fin à l’état de péril » (LARROUMEC P., « Fasc. 721 : Police des édifices menaçant ruine », JCP A, 7 janv. 2016).
Possibilité d’exécution d’office :
Il doit également mentionner qu’à l’expiration du délai fixé, qui ne peut être inférieur à un mois, la/les personne(s) chargée(s) d’exécuter les travaux seront redevables d’une astreinte et que les travaux pourront être exécutés d’office à leurs frais.
Reproduction de l’article L. 521-2 CCH alinéa 1er :
Enfin, il doit reproduire, à l’identique, le premier alinéa de l’article L. 521-2 du CCH (LARROUMEC P., « Fasc. 721 : Police des édifices menaçant ruine », JCP A, 7 janv. 2016) :
I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
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Notification de l’arrêté de péril ordinaire
Une fois l’arrêté de péril ordinaire adopté, celui-ci est notifié, en la forme administrative ou par la voie postale en recommandé avec accusé de réception, aux personnes chargées d’exécuter les travaux.
L’arrêté est également notifié aux personnes, si elles sont connues, désignées par l’article L. 511-12 du CCH :
« L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est notifié à la personne tenue d’exécuter les mesures. Il est également notifié, le cas échéant, pour autant qu’ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l’immeuble est à usage total ou partiel d’hébergement, à l’exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété, représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires.
A défaut de connaître l’adresse actuelle des personnes mentionnées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé l’immeuble, ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble.
A la demande de l’autorité compétente, l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est publié au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l’immeuble. Cette publication ne donne lieu à aucune perception au profit du Trésor ».
Que vous soyez une collectivité territoriale ou un particulier, Me Aurélien PY, avocat en droit public et son cabinet se tiennent à votre entière disposition pour toute procédure de péril ordinaire.
Me Aurélien PY, avocat expert en droit public et urbanisme à GRENOBLE et à GAP, vous conseille et vous assiste que vous soyez une collectivité publique ou une entreprise.
Mieux comprendre la suspension d’une autorisation d’urbanisme
Le cabinet PY CONSEIL assiste ses clients en droit public et plus spécifiquement en droit de l’urbanisme, que vous soyez particulier, professionnel de l’immobilier ou collectivité territoriale. C’est le cas pour toute problématique rencontrée en matière d’autorisation d’urbanisme (permis d’aménager, permis de construire, non opposition à déclaration préalable). A cet égard, il est intéressant de savoir à quel moment il est possible de solliciter la suspension d’une telle autorisation, outre un recours en annulation. A cet égard, une décision de l’administration s’applique directement, dès que celle-ci est officiellement rendue publique.
Qu’est-ce qu’une demande de suspension d’une autorisation d’urbanisme ?
Le référé suspension permet de demander au Juge administratif de suspendre des travaux après la délivrance d’une décision d’urbanisme telle qu’un permis de construire, permis d’aménager, non opposition à déclaration préalable en attendant le jugement qui décidera si la décision de l’administration doit ou non être annulée.
Le délai qui sépare le dépôt d’une requête en annulation de son jugement est assez long (environ 10 mois voire plus), ainsi, présenter une requête à fin de suspension sur le fondement l’article L. 521-1 du code de justice administrative contre une autorisation d’urbanisme s’avère le plus souvent nécessaire.
Le délai d’introduction d’une requête en suspension en matière d’urbanisme
La requête en référé suspension «pouvait auparavant être présentée à tout moment de la procédure au fond en première instance comme en appel».
Aux termes de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue l’article 80 de la loi LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN du 23 novembre 2018 :«Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir ne peut être assorti d’une requête en référé suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort.
La condition d’urgence prévue à l’article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite.
L’Etat, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale, lorsqu’ils défèrent à un tribunal administratif une décision relative à un permis de construire ou d’aménager et assortissent leur recours d’une demande de suspension, peuvent demander qu’il soit fait application des dispositions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l’article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales.
Lorsqu’une personne autre que celles mentionnées à l’alinéa précédent défère une décision relative à un permis de construire ou d’aménager et assortit son recours d’une demande de suspension, le juge des référés statue sur cette demande dans un délai d’un mois.»
Le Conseil d’État apporte des précisions concernant les modalités d’application de cesdispositions dans un arrêt du 25 septembre 2019, «Commune de Fosse», n°429680.
« 6. Aux termes des deux premiers alinéas ajoutés à l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme par l’article 80 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique : » Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d’aménager ou de démolir ne peut être assorti d’une requête en référé suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. / La condition d’urgence prévue à l’article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite « . Il résulte en outre des troisième et quatrième alinéas du même article que, lorsque la demande tend à la suspension de l’exécution d’un permis de construire ou d’aménager, le juge des référés statue sur cette demande dans un délai d’un mois. Par ces dispositions, le législateur a entendu enserrer dans des délais particuliers la possibilité d’assortir une requête en annulation d’une autorisation d’urbanisme telle qu’un permis de construire d’une demande de suspension de l’exécution de cet acte, pour ne pas ralentir de façon excessive la réalisation du projet autorisé par ce permis. Il résulte, en particulier, du premier alinéa de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme qu’une demande de suspension de l’exécution d’un permis ne peut être formée devant le juge d’appel.
7. En vertu du V de l’article 80 de la loi du 23 novembre 2018, les nouvelles dispositions de l’article L. 600-3du code de l’urbanisme sont entrées en vigueur le premier jour du deuxième mois suivant la promulgation de la loi, c’est-à-dire le 1er janvier 2019. Instituant un délai pour introduire une requête à fin de suspension qui pouvait auparavant être présentée à tout moment de la procédure au fond en première instance comme en appel, elles se sont appliquées quelle que soit la date d’enregistrement de la requête au fond, sans toutefois que le délai ainsi prévu ne puisse courir avant le 1er janvier 2019. Par suite, elles se sont appliquées, lorsque la requête au fond était pendante devant le tribunal administratif au 1er janvier 2019, dans tous les cas où le délai commandant la cristallisation des moyens a commencé à courir postérieurement à cette date, soit par l’intervention d’une ordonnance prise sur le fondement de l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, soit, pour les requêtes enregistrées à compter du 1er octobre 2018 auxquelles s’applique l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, par la communication aux parties du premier mémoire en défense. S’agissant de la possibilité de former une demande de suspension en appel, il y a lieu, en cas d’appel formé contre un jugement rendu avant le 1er janvier 2019, de faire bénéficier les requérants du délai de deux mois, prévu par l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, à compter soit du 1er janvier 2019, soit, si elle est plus tardive, de la date d’enregistrement de l’appel.
Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2019.
Les modalités d’action devant le juge du référé en matière d’urbanisme
Une demande de suspension d’une autorisation d’urbanisme ne peut être introduite qu’en première instance, dans le délai de deux mois suivant la communication aux parties du premier mémoire en défense, délai de cristallisation des moyens prévu à l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme.
Le requérant dispose d’une présomption d’urgence.
L’instance au fond, déposée avant le 1er octobre 2018 et pendante au 1er janvier 2019 : La requête peut être introduite jusqu’à l’expiration du délai figurant dans une ordonnance spécifique prise en application de l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative ;
L’instance au fond, déposée après le 1er octobre 2018 et pendante au 1er janvier 2019 : La requête peut être introduite pendant un délai de deux mois après communication du premier mémoire en défense, en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme.
L’application de ces dispositions au stade de l’appel
Les demandes de suspension ne sont plus possibles à l’exception du cas de l’appel formé contre un jugement rendu avant le 1er janvier 2019 :
En cas d’appel pendant au 1er janvier 2019, le requérant peut introduire une requête à fin de suspension jusqu’au 1er mars 2019 ;
En cas d’appel formé postérieurement au 1er janvier 2019, le requérant peut peut introduire une requête à fin de suspension dans un délai de deux mois à compter de la date d’enregistrement de l’appel.
Pour en savoir plus, contactez Maître Aurélien PY, votre avocat en droit de l’urbanisme à Grenoble et à Gap. Il pourra engager un recours en annulation d’une autorisation d’urbanisme et assortir si cela est possible le recours d’une requête en référé suspension. Le cabinet PY CONSEIL accompagneles particuliers, professionnels de l’immobilier et collectivités territoriales.
Le cabinet PY CONSEIL a été saisi d’un dossier en droit public, dans lequel il est question d’enrichissement sans cause et des conséquences en résultant sur le plan indemnitaire.
Par Soélie LENNE-LACOMBE
La théorie de l’enrichissement sans cause permet aux personnes qui se sont acquittées d’une obligation sans fondement contractuel, et qui se sont par suite appauvris, d’obtenir restitution ou remboursement par celui qui en a bénéficié.
Dans le cadre des relations entre l’administration et ses administrés, l’enrichissement sans cause peut se révéler dans des situations bien différentes :
L’enrichissement sans cause peut découler d’une promesse non-tenue par l’administration
La promesse est caractérisée par une manifestation de volonté de s’engager à prendre un acte, à conclure un contrat ou à faire bénéficier quelqu’un d’un avantage ou d’une situation quelconque (DEGUERGUE (M), « Promesses, renseignements, retards », Répertoire de la responsabilité de la puissance publique, Dalloz, 2016 (actualisation 2020), n° 94). La promesse peut alors faire naître chez son bénéficiaire une conviction légitime, qui l’amène à engager des dépenses, au bénéfice d’un projet mené par l’État, qui ne s’engage finalement pas dans le projet (Conseil d’État, 6 décembre 2017, n°400406). Si plusieurs fondements peuvent être invoqués pour obtenir réparation de ce préjudice (hypothèse de la promesse non-tenue : voir https://www.py-avocat.fr/promesses-non-tenues-et-responsabilite-administrative/), la théorie de l’enrichissement sans cause peut être invoquée si le requérant prouve que l’administration s’est enrichie corrélativement de son appauvrissement.
L’enrichissement sans cause a pu être invoqué lorsque des prestations ont été réalisées en dehors de tout contrat
Ce peut également être dans les situations où il existe un contrat, mais les prestations réalisées dépassent les obligations convenues dans le contrat.
Il arrive aussi que des prestations soient réalisées dans le cadre d’une relation contractuelle, mais que le lien contractuel soit rompu.
Par exemple, il peut être rompu si le contrat formé est illégal : l’administration peut alors se prévaloir de ce que l’engagement serait illicite pour ne pas respecter les obligations qui en découlent. Il résulte en effet de l’article 1131 du code civil que « l’obligation sans cause ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ».
Le cas particulier de l’annulation du contrat par le juge
Il est notamment arrivé que des communes s’engagent à urbaniser des parcelles en contrepartie d’une cession à prix dérisoire. Dans ces cas, le juge a pu estimer que le contrat était nul (CAA Lyon, 31 décembre 1993, n°92LY01605), et que la commune ne commettait aucune faute en n’appliquant pas une convention nulle.
Cependant, l’équilibre étant injustement rompu entre le patrimoine de la commune et celui de son co-contractant, ce-dernier peut obtenir une restitution fondée sur les conséquences de l’annulation du contrat.
Droit public et enrichissement sans cause
Quels sont alors les droits pour le co-contractant de l’administration ?
Ainsi, si le juge venait à constater l’existence d’irrégularités entachant d’illégalité le contrat en cause, il lui appartient d’en apprécier l’importance et les conséquences.
« Les parties à un contrat administratif peuvent saisir le juge d’un recours de plein contentieux contestant la validité du contrat qui les lie ; qu’il appartient alors au juge, lorsqu’il constate l’existence d’irrégularités, d’en apprécier l’importance et les conséquences, après avoir vérifié que les irrégularités dont se prévalent les parties sont de celles qu’elles peuvent, eu égard à l’exigence de loyauté des relations contractuelles, invoquer devant lui ; qu’il lui revient [notamment] de prononcer (…) en raison seulement d’une irrégularité invoquée par une partie ou relevée d’office par lui, tenant au caractère illicite du contenu du contrat ou à un vice d’une particulière gravité relatif notamment aux conditions dans lesquelles les parties ont donné leur consentement, son annulation ».
Dans le cas des contrats de vente de terrains au bénéfice d’une commune, frappés de nullité (absolue dans ces cas), la jurisprudence administrative a admis que puissent être invoqués des moyens tirés de l’enrichissement sans cause.
En effet, la Cour administrative d’appel de Marseille a jugé que :
« lorsque le juge, saisi d’un litige engagé sur le terrain de la responsabilité contractuelle est conduit à constater la nullité du contrat, les cocontractants peuvent poursuivre le litige qui les oppose en invoquant […] des moyens tirés de l’enrichissement sans cause que l’application du contrat frappé de nullité a apporté à l’un d’eux ou de la faute consistant à avoir passé un contrat nul »et qu’ainsi « la société […] bien que n’ayant invoqué initialement que la faute qu’aurait commise la commune […] en dénonçant le protocole d’accord […] est recevable à saisir la Cour de conclusions fondées sur l’enrichissement sans cause de la commune et sur la faute que ladite commune aurait commise en concluant un engagement nul » .
Concrètement, que peut obtenir la victime ?
Ainsi, l’annulation du contrat administratif a pour effet l’enrichissement sans cause et l’engagement de la responsabilité quasi-délictuelle de la commune. Si la remise en l’état s’avère impossible (ce qui peut être le cas dans l’impossibilité de restituer des parcelles qui ont été bâties), une restitution par équivalent doit être effectuée (Cass. 1 ère civ., 11 juin 2002, n° 00-15297, Bull. civ. I, n° 163 : « les restitutions réciproques, conséquences nécessaires de la nullité d’un contrat de vente, peuvent être exécutées en nature ou en valeur ».
La Cour administrative d’appel de Nantes, dans le cadre d’un contrat de vente de terrains illicite, désormais revendus et construits, a ainsi pu juger que la restitution en nature s’avérant impossible, les requérants ont droit à la restitution en valeur manquante de ces terrains (Cour administrative d’appel de de Nantes, 4e chambre, 4 octobre 2013, n° 12NT00012).
Le cabinet PY CONSEIL vous assiste en droit public et droit administratif pour toute affaire présentant un enrichissement sans cause. Maître Aurélien PY accompagne aussi bien les collectivités territoriales que les particuliers.
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En cas d’appel formé postérieurement au 1er janvier 2019, le requérant peut peut introduire une requête à fin de suspension dans un délai de deux mois à compter de la date d’enregistrement de l’appel.
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