Que faire en cas d’effondrement d’un terrain ?

Que faire en cas d’effondrement d’un terrain ?

Avr 28, 2021 | Urbanisme

L’effondrement ou le risque d’effondrement d’une partie de son terrain peut constituer un trouble anormal du voisinage.

Dans une telle situation, il est possible de saisir le juge des référés près le Tribunal judiciaire en urgence qui pourra ordonner des mesures pour faire cesser ce trouble.

En effet, il ressort de l’article 835 du code de procédure civile que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte de ces dispositions que le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état, dès lors qu’il est saisi d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent. 

La charge de la preuve du trouble ou du dommage pèse sur le demandeur (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 14 janv. 2014, n° 12-29.667) et le juge apprécie le caractère manifestement illicite du trouble invoqué (voir en ce sens : Civ. 2e, 21 juill. 1986, Bull. civ. II, no 119 ; Com. 31 mai 2011, Rev. sociétés 2011. 492, obs. Prévost; RTD civ. 2011. 590, obs. Perrot). 

Relevons qu’un trouble manifestement illicite peut exister, nonobstant l’existence d’une contestation sérieuse. En effet, le juge des référés qui retient l’existence d’un trouble manifestement illicite, au sens des dispositions précitées, justifie par là-même sa décision ordonnant qu’il y soit mis fin ; il ne peut donc lui être fait grief d’avoir statué malgré une contestation sérieuse (voir en ce sens :Civ. 1re, 15 oct. 1985, Bull. civ. I, no 260 ; Civ. 1re, 3 juin 1986, Bull. civ. I, no 153; RTD civ. 1988. 169, obs. Normand ; Civ. 2e, 25 févr. 1987, Bull. civ. II, no 55).

effondrement d'un terrain

Comment se définit le trouble manifestement illicite ?

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme : « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit » (H. Solus et R. Perrot, Droit judiciaire privé, t. 3 : Sirey, 1991, n° 1289).

Un trouble anormal de voisinage est constitutif d’un trouble manifestement illicite (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 15-29.341) : 

« Vu l’article 809 du code de procédure civile, ensemble les articles 639 et 640 du code civil ; 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 29 octobre 2015), statuant en référé, que M. X… et Mme Y…, propriétaires d’une villa surplombée par celle de M. Z…, l’ont assigné en réalisation de travaux de nature à arrêter les écoulements d’eau en provenance de son fonds ; 

Attendu que, pour accueillir cette demande, l’arrêt retient qu’un procès-verbal de constat dressé à la demande de M. X… et Mme Y… établit l’existence d’un écoulement d’eau quasi-permanent envahissant le pourtour de l’entrée de leur villa et entraînant la formation de flaques provoquant une humidité en partie basse et remontant par capillarité sur les murs de leur maison et que ces désordres sont imputables à une infiltration d’eau en provenance du fonds appartenant à M. Z… et leur causent un trouble anormal de voisinage auquel celui-ci devra mettre fin ; 

Qu’en statuant ainsi, sans avoir déterminé si les désordres relevés résultaient de l’exercice de la servitude d’écoulement des eaux ou d’une intervention humaine entraînant un trouble anormal de voisinage, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » ; 

Il a été jugé qu’un simple risque d’effondrement peut à cet égard caractériser un trouble anormal de voisinage.

Ainsi jugé que le « risque d’effondrement et le défaut manifeste de mise en œuvre d’un ouvrage de gros œuvre satisfaisant à la contrainte impérative de maitrise des talus et des eaux» constitue un trouble anormal de voisinage (voir en ce sens : Cour de cassation, 2ièmeciv., 24 octobre 2019,  N° 18-20701).

De même, le défaut de réalisation de travaux de stabilisation avant toute reprise des travaux sur une propriété a été considéré comme une attitude à l’origine de la persistance du risque d’effondrement d’une maison et donc constitutif de trouble anormal de voisinage (voir en ce sens : Cour de cassation, 3ièmeciv., 24 avril 2013, N°10-28.344).

Enfin, il a été considéré que la persistance d’un état de dangerosité est un trouble manifestement illicite (voir en ce sens : CA Rennes, 7 Juin 2011, n° 10/07734).

A fortiori, peut donc être constitutif d’un trouble anormal de voisinage et donc d’un trouble manifestement illicite l’effondrement d’une partie de son terrain à l’occasion de travaux initiés par le voisin.

Quelles mesures peuvent-elles être ordonnées en cas de trouble manifestement illicite ?

En cas de trouble manifestement illicite, le juge peut ordonner des mesures conservatoires pour faire cesser le trouble.

Les mesures dépendent bien entendu de chaque situation.

En cas d’effondrement ou de risque d’effondrement d’une partie du terrain, le juge peut ordonner des mesures pour faire cesser ce trouble.

Généralement, il convient de solliciter un expert technique qui peut se prononcer sur la nature du risque et les mesures de stabilisation qui pourraient être décidées.

Votre assurance et l’assurance de votre voisin peuvent missionner cet expert.

Si votre voisin refuse de faire droit à votre mise en demeure et de suivre les préconisations de l’expert techniques, il est donc possible de demander au juge d’ordonner ces mesures.

Cela peut consister en une étude de stabilité complémentaire, la mise en oeuvre de barrières de sécurité, des travaux de sécurisation.

Dans l’attente, il est possible de solliciter également l’interruption de tous travaux afin d’éviter la survenance ou l’aggravation d’un effondrement.

Que faire une fois les mesures conservatoires ou de remise en état ordonnées par le juge ?

Sachez enfin qu’il n’est pas possible d’obtenir réparation de vos préjudices dans le cadre d’un référé.

Le référé vise simplement à ordonner les mesures urgents qu’imposent la situation.

Pour demander réparation intégrale de vos préjudices, il est en revanche nécessaire de procéder par voie d’assignation au fond, en mettant en cause toutes les personnes responsables.

En cas d’effondrement ou de risque d’effondrement de votre terrain, vous pouvez confier ces démarches à Me Aurélien PY, Avocat au Barreau de Grenoble.

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Droit de préemption et projets réalistes

Droit de préemption et projets réalistes

Juil 31, 2020 | Droit administratif général, Urbanisme

Droit de préemption, du « réel » au « réaliste »

Par un arrêt du 15 juillet 2020, n°432325, le Conseil d’Etat précise que le droit de préemption peut s’exercer pour des projets réalistes et plus seulement réels.

En l’espèce, le maire de la commune d’ECHIROLLES a exercé ce droit sur une parcelle appartenant à EDF. Les acquéreurs évincés ont contesté cette décision.

Le Tribunal administratif a rejeté cette demande, par jugement du 6 février 2014. La Cour administrative d’appel de Lyon se prononce sur renvoi et rejette leur appel. Les requérants saisissent de nouveau le Conseil d’Etat.

La Haute juridiction considère que « pour exercer légalement le droit de préemption, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objects mentionnés à l’article L 300-1 du code de l’urbanisme, alors mêmes que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à ce stade et d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption« .

Surtout le Conseil d’Etat précise que « la réalité à la date de la décision du projet de préemption, du projet d’action ou d’opération e’aménagement l’ayant justifiée ne peut être regardée comme établie pour cette parcelle qui au surplus, a été revendue par la Commune à l’établissement public foncier local de la région grenobloise dans un but de réserve foncière en vertu d’un acte authentique du 20 janvier 2012 pris, après une délibération en ce sens du conseil municipal intervenue dès le 25 octobre 2011« .

En savoir plus sur le droit de préemption ?

Pour en savoir plus sur le droit de préemption urbain, vous pouvez consulter l’article de Me Aurélien PY, ici : https://www.py-avocat.fr/avocat-droit-de-preemption-urbain-grenoble/

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Maître Aurélien PY avocat cahier des charges lotissement

Maître Aurélien PY avocat cahier des charges lotissement

Avr 21, 2020 | Urbanisme

Le cahier des charges de lotissement génère un important contentieux. Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, assiste ses clients en cas de violation du cahier des charges.

Le cahier des charges du lotissement a une valeur contractuelle

Il s’agit en effet d’un document de nature contractuelle entre les colotis et il doit donc être respecté. Les dispositions du cahier des charges sont imprescriptibles et subsistent quelle que soit l’évolution de la réglementation d’urbanisme. 

Ainsi, quand bien même une autorisation d’urbanisme a été accordée (déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager) sur un terrain, il n’en demeure pas moins que ces demandes ne sont étudiées par les services d’instruction des communes que sur le fondement des règles d’urbanisme : plan local d’urbanisme et risques naturels notamment.

Une autorisation d’urbanisme peut être légale et méconnaître le cahier des charges du lotissement

En effet, les services d’instruction ne prennent pas en compte les cahiers des charges des lotissements car il s’agit de documents de droit privé, de nature contractuelle. Ainsi, une autorisation d’urbanisme peut être légale sur le plan du droit de l’urbanisme, tout en étant contraire aux règles contractuelles et notamment au cahier des charges du lotissement.

C’est pour cela qu’une autorisation d’urbanisme telle qu’une déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager est toujours accordée sans préjudice du droit des tiers.

Cela signifie qu’en cas de graves préjudices subis par des tiers du fait de l’autorisation d’urbanisme accordée, il est toujours possible de se défendre en engageant les mises en demeure et actions contentieuses rendues nécessaires par la situation.

Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, vous accompagne en cas de violation du cahier des charges.

Violation du cahier des charges : plusieurs actions possibles 

Il existe plusieurs actions pour empêcher ou de mettre fin à la méconnaissance du cahier des charges du lotissement : 

–      Référé : prévenir un dommage imminent, trouble manifestement illicite, trouble anormal de voisinage ; 

–      Assignation au fond ; 

Ainsi, une action peut aussi bien être intentée en référé ou au fond, selon la nature de l’affaire.

Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, intervient régulièrement en cas de violation du cahier des charges, en référé ou au fond.

Action en démolition en cas de construction illicite

Dans les cas les plus graves où la construction a déjà été édifiée de manière illicite, il est possible de solliciter la démolition de la construction réalisée en violation du cahier des charges du lotissement. 

C’est le cas par exemple d’une construction édifiée sur un lot alors qu’il était impossible au vu du cahier des charges de subdiviser le lot mais également pour d’autres cas de violations du cahier des charges du lotissement. 

En effet, la Cour de cassation considère qu’un cahier des charges de lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (voir en ce sens : Cour de cassation, Civ. 3ième, 21 janvier 2016, n°15-10566).

Dans ces conditions, tout propriétaire de lot peut solliciter d’ordonner la démolition d’une construction édifiée dans un lotissement par un colotis, dès lors que cette dernière ne respecte pas les stipulations du cahier des charges de celui-ci.

Cette action est ouverte seulement aux colotis car il s’agit d’une action de nature contractuelle.

Les propriétaires n’ont pas à établir de préjudice, mais s’ils en ont subi, ils peuvent parfaitement obtenir des dommages-intérêts outre la démolition.

Comme il vient d’être dit, cette action est ouverte quand bien même les personnes qui se sont rendues coupables d’une violation du cahier des charges ont obtenu un permis de construire.

Le juge doit ordonner la démolition

La sanction est lourde car le juge doit ordonner la démolition dès lors qu’aucune impossibilité matérielle d’exécution de la décision n’est invoquée et même si cette sanction paraît disproportionnée.

Il n’est pas nécessaire d’obtenir un permis de démolir lorsque la démolition est ordonnée par le juge judiciaire.

Une stratégie adaptée 

Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, procède par étapes en cas de contentieux relatif à une démolition fondée sur la violation du cahier des charges du lotissement : 

–      Rassembler toutes les pièces relatives au lotissement ;

–      Établir les violations du cahier des charges par voie d’huissier de justice ; 

–      Solliciter le Centres de recherches, d’information et de documentation notariales (Cridon)pour obtenir un avis éclairé sur les violations du cahier des charges du lotissement ; 

–      Faire venir un expert immobilier afin d’établir la perte de valeur vénale du bien du fait de la méconnaissance du cahier des charges du lotissement ; 

–      Préparer des mises en demeure et assignations pour mettre fin aux troubles et préjudices subis du fait de la violation du cahier des charges du lotissement ;

Contactez Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble

En cas de litige portant sur la méconnaissance du cahier des charges du lotissement, vous pouvez contacter Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble : 

–      Cabinet de GRENOBLE : https://www.py-avocat.fr/avocat-droit-public-grenoble/

–      Cabinet de GAP : https://www.py-avocat.fr/avocat-droit-public-gap/

–      Compétences en droit de l’urbanisme : https://www.py-avocat.fr/droit-urbanisme-grenoble/

Crédit photo : Merci @Nicole Herrero sur Unsplash

Règles de décompte des majorités dans un lotissement